HEV 3/1998 Inhaltsverzeichnis


  Mietrecht
 

     
    Erneuerung und Unterhalt von Liftanlagen:
Kosten können in der Miete weiterverrechnet werden.

(Mitteilung des Verbandes Schweizerischer Aufzugsunternehmen)
Einer der Gründe, weshalb in der Schweiz noch immer rund die Hälfte der Aufzüge älter als20 Jahre und damit vielfach gefährliche Unfallquellen sind, mag darin liegen, dass viele Hauseigentümer die Kosten für die Modernisierung ­ aber auch die Aufwendungen für den regelmässigen Unterhalt ­ scheuen. Dabei ermöglicht das Mietrecht, die Modernisierung des Lifts als wertvermehrende Investition auf den Mietpreis zu überwälzen und den Unterhalt in den Nebenkosten zu belasten. Darüber hinaus bringen Modernisierungen auch Steuervorteile.
Das seit 1990 geltende Mietrecht lässt Eigentümern von Miethäusern nur noch wenig Spielraum für die freie Gestaltung des Mietpreises. Die restriktiven Vorschriften und Formalismen zwingen jedoch immer mehr, die Kalkulation der effektiven Kosten und der berechtigten Rendite nach strengen betriebswirtschaftlichen Grundsätzen zu erfassen und weiterzuverrechnen.

Nicht wenige Hauseigentümer vernachlässigen dabei jedoch oftmals die haustechnischen Anlagen, wozu auch der Lift, seine Wartung und seine periodische Erneuerung gehören. Dabei profitieren die Mieter beim neuen Lift ja nicht nur vom höheren Komfort. Sie gewinnen auch ein hohes Mass an Sicherheit vor Pannen und Unfällen.

Liftunterhalt: Verrechenbare Nebenkosten
Sicherlich ist den meisten Vermietern bekannt, dass die regelmässige Wartung der Aufzugsanlage «mit dem Gebrauch der Sache» (wie es das Mietrecht nennt) zusammenhängt. Damit dürfen aber die anfallenden jährlichen Kosten für Wartungsabonnemente auch in den jährlichen Nebenkosten anteilmässig pro Mietpartei weiterverrechnet werden. Allerdings setzt dies voraus, dass der Liftservice ­ gleich wie beispielsweise Gartenunterhalt oder Verwaltungsaufwendungen ­ im Mietvertrag auch klar als Nebenkosten deklariert und ausgeschieden ist. Andernfalls gelten diese Aufwendungen als «im Mietpreis inbegriffen» und können nicht weiterbelastet werden.

Wenn dies in einem Mietvertrag noch nicht festgehalten ist, können Nebenkosten ­ allerdings unter strikter Einhaltung der strengen Vorgehensvorschriften inklusive Verwendung des amtlich genehmigten Formulars ­ in Form einer «Mietpreisanpassung» auch nachträglich vom Grundmietpreis separiert werden.

Liftmodernisierung: Wertvermehrende Investition und Steuerabzugsfaktor
Ebenso lassen sich die Kosten für eine grundlegende Erneuerung der Liftanlage teilweise als wertvermehrende Investition überwälzen. Immerhin gewinnen Mieter damit einerseits eine Komfortsteigerung. Andererseits vermindern neue oder massgeblich modernisierte Aufzugsanlagen das Pannen- und Unfallrisiko erheblich. Damit kann ein Teil Modernisierungskosten ebenfalls auf den Mietpreis überwälzt werden, was wiederum eine «Mietpreisanpassung» nach den strengen Vorschriften des Mietrechts notwendig macht. Dabei empfiehlt sich eine umfassende Beratung durch Immobilien- oder Mietrechtsfachleute.

Nicht erst durch Schaden klüger werden
Die Kosten für Renovation und Modernisierung eines Miethauses mit seinen Einrichtungen sind in den meisten Kantonen bzw. Gemeinden ganz oder teilweise steuerabzugsfähig. Bei den direkten Bundessteuern können diese Aufwendungen vollumfänglich abgezogen werden.

Mit diesen rechtlichen Grundlagen zeigt sich, dass mit der regelmässigen Wartung und mit der Erneuerung der Aufzugsanlagen auf den Eigentümer unter dem Strich nur vergleichsweise geringe Zusatzkosten zukommen. Darüber hinaus gewinnen Vermieter und Mieter damit ein erhöhtes Mass an Sicherheit und Komfort. Es muss ja nicht sein, dass man erst nach dem «Schaden klüger wird» ­ immerhin trägt der Eigentümer eines Hauses die Werkhaftung für das unfallfreie Funktionieren seines Aufzugs.
 
     

 

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