HEV 6/1998

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Formularpflicht bleibt aufgehoben

		Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde des Mieterverbandes (MV) in allen wesentlichen Teilen abgewiesen. Es befand, der Regierungsrat sei befugt, die Kriterien zu bestimmen, nach welchen beurteilt wird, ob im Kanton Zürich Wohnungsmangel herrscht und ob demgemäss das Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses verwendet werden muss oder nicht. Es hatte auch nichts dagegen einzuwenden, dass die Schwelle für das Vorliegen von Wohnungsmangel bei einem Leerwohnungsbestand von 1 Prozent festgesetzt wurde. 1 Prozent Leerwohnungen – kein Wohnungsmangel Herrscht Wohnungsmangel, muss im Kanton Zürich seit 1994 bei der Vermietung von Wohnungen das Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses verwendet werden. Im Juni letzten Jahres stellte der Regierungsrat fest, im Kanton Zürich liege kein Wohnungsmangel mehr vor. Von Wohnungsmangel könne man nur bei einem Leerwohnungsbestand von unter 1 Prozent sprechen. Dass dies dem Mieterverband nicht gefiel, überrascht nicht, hatte er doch stets versucht, den Grenzwert höher und höher zu schrauben. Das Bundesgericht hat den für den Kanton Zürich festgelegten Wert nun aber ausdrücklich akzeptiert. Die schriftliche Begründung liegt noch nicht vor, doch war es sich offenbar durchaus bewusst, dass in anderen Kantonen die Schwelle wesentlich höher liegt, hat sich davon aber nicht beeindrucken lassen. Leerwohnungsbestand für Definition des Wohnungsmangels geeignet Das Bundesgericht hat sich gegen den Willen des MV die Auffassung der angeblichen Fachliteratur zu Eigen gemacht und betrachtet den Leerwohnungsbestand als zumindest nicht willkürliches Kriterium zur Beurteilung, ob Wohnungsmangel herrscht. Erst die schriftliche Begründung wird zeigen, worauf es sich dabei stützt. Eine überzeugende Begründung haben wir in der Literatur bisher nicht gefunden. Insofern sind wir uns für einmal mit dem MV einig. Die Leerwohnungsziffer sagt nämlich, wie viele Wohnungen im Verhältnis zum Wohnungsgesamtbestand leer stehen. Über den Bedarf an Wohnungen sagt sie aber nichts aus. Krass ausgedrückt: Wenn jeder einzelne seine eigene Traumwohnung hätte, müssten im Kanton Zürich bei einer Bevölkerungszahl von 1 176 347 (31.12.96) darüber hinaus noch 11 763 Wohnungen leer stehen, damit eine Leerwohnungsziffer von 1% resultiert. Bei «nur» 10 000 leeren Wohnungen würde man von Wohnungsmangel sprechen. Kein Wohnungsmangel – keine Formularpflicht Der Kantonalverband Zürcher Hauseigentümervereine begrüsst aber den Entscheid des Bundesgerichtes, denn er schafft auch Klarheit in bezug auf die bisher offene Frage, wer überhaupt festzustellen hat, wann Wohnungsmangel herrscht. Hätte sich beispielsweise die Meinung durchgesetzt, es sei Sache der Schlichtungsbehörden, bzw. Mietgerichte, das in jedem Anfechtungsfalle neu zu prüfen, wäre dies der Rechtssicherheit nicht förderlich gewesen. Dass das Bundesgericht dennoch ein Haar in der Suppe fand, nämlich dass der Regierungsrat die Formularpflicht einige Monate zu früh abschaffte, trübt die Genugtuung kaum. Wichtiger erscheint es, dass für die Zukunft Klarheit darüber besteht, wie vorzugehen ist. Leerwohnungsstatistik unzuverlässig Der Verband hält an seiner Kritik am Ermittlungsverfahren für den Leerwohnungsbestand fest und ist überzeugt, dass mit einer zuverlässigeren Methode eine noch höhere Leerwohnungsziffer resultieren würde. Er erinnert im übrigen daran, dass ganze Wohnungskategorien definitionsgemäss nicht darin enthalten sind: Appartements, die in der Regel nicht zur Dauermiete (mind. 3 Monate) ausgeschrieben sind, Wohnungen, die einem beschränkten Personenkreis vorbehalten sind (Dienstwohnungen, Wohnungen für späteren Eigenbedarf usw.), Wohnungen, die mit Gewerbe oder Geschäftslokalen eine räumliche Einheit bilden, Mansarden und separate Zimmer ohne eigene Küche oder Kochnische, Ferien- und Zweitwohnungen, die nicht zur Dauermiete (mind. 3 Monate) ausgeschrieben sind. Die Zahl der effektiv leer stehenden Wohnungen ist daher erheblich höher als dies in der Leerwohnungsziffer zum Ausdruck kommt. Auch zu Zeiten niedrigerer Leerwohnungsziffern fanden allein in der Stadt Zürich Jahr für Jahr rund 80 000 Personen neuen Wohnraum. Welch besseren Beweis könnte es dafür geben, dass der Wohnungsmarkt besser funktioniert, als immer behauptet wird?

 

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