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| HEV 6/1998 | Inhaltsverzeichnis | ||
| Rund um die Wohnungstüre (Teil 1) | |||
| rd. Die Wohnungstüre des
Mieters oder des Stockwerkeigentümers kann zum Diskussionsgegenstand
werden, wenn beispielsweise eingebrochen wird. Dann kommt die Frage auf, wer
nun die Reparatur an der Türe zu bezahlen hat (Teil 1). Andererseits wird
die Wohnungstüre auch dann zum Thema, wenn es um die Frage geht, ob der
Vermieter gegen den Willen des Mieters oder der Verwalter gegen den Willen des
Stockwerkeigentümers für sich in Anspruch nehmen darf, einen
Zweitschlüsses bzw. einen Passepartout zu besitzen (Teil 2).
Der Einbruch beim Mieter Prinzipiell trägt der Eigentümer einer Sache den Schaden selber, welcher an seinem Eigentum entsteht. Auf eine andere Person kann er aber den Schaden dann abwälzen, wenn ihm das Recht einen Anspruch darauf gibt, diese Person in die Pflicht zu nehmen. Ein solcher Anspruch kann sich daraus ergeben, dass man mit dieser Person einen Vertrag geschlossen hat, oder aber daraus, dass die betreffende Person eine unerlaubte Handlung begeht, wobei freilich diese Handlung nicht im strafrechtlichen, sondern bloss im zivilrechtlichen Sinne unerlaubt sein muss. (So ist zum Beispiel eine fahrlässige Sachbeschädigung nicht strafbar, aber im zivilrechtlichen Sinne unerlaubt, weil durch die entsprechende Handlung fremdes Eigentum beschädigt wird.) Soweit der Eigentümer mit einem Mieter einen Vertrag abschliesst, haftet ihm der Mieter dafür, dass er die Mietsache in dem Zustand zurückgeben kann, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR). Demgemäss haftet der Mieter sowohl für Schäden, die er selber verursacht, als auch grundsätzlich für Schäden, welche andere verursachen. Das Bundesgericht hat in BGE 91 II 294 die Rechtslage so formuliert: «Der Mieter ist verpflichtet, beim Gebrauch der gemieteten Sache mit aller Sorgfalt zu verfahren...Wird die Mietsache nach ihrer Übergabe an den Mieter in einem die normale Abnützung – oder Veränderung übersteigenden Masse beschädigt..., so haftet der Mieter dem Vermieter nach Art. 97 OR für den daraus entstandenen Schaden, sofern er nicht beweist, dass ihm keinerlei Verschulden zur Last fällt d.h. dass er alle ihm zumutbare Sorgfalt angewendet hat. Für das Verhalten einer Hilfsperson... hat er nach Art. 101 OR einzustehen, wie wenn es sein eigenes wäre.» Aus diesem Grunde muss der Mieter die von ihm selbst angerichteten Schäden übernehmen, sowie auch jene, welche seine Gäste anrichten, seine Kinder oder Angestellten (Art. 333 ZGB, Art. 101 OR) und ferner auch die Schäden, welche die von ihm gehaltenen Tiere verursachen (Art. 56 OR). Soweit der Mieter beweisen kann, dass der Schaden durch eine Person verursacht worden ist, für welche er nicht verantwortlich ist, entfällt seine Haftung. Auch für höhere Gewalt und grundsätzlich für Zufall haftet er nicht. Für Zufall haftet er hingegen dann, wenn eine Person, für die er verantwortlich ist, die Mietsache vertragswidrig gebraucht. Beim Einbrecher handelt es sich selbstredend um eine Person, für welche der Mieter aus keinen der obgenannten Gründen verantwortlich ist. Aus diesem Grunde fällt eine Haftung aus Vertrag dahin. Eine Haftung aus unerlaubter Handlung besteht ebenfalls nicht, weil der Mieter keine eigene Handlung begangen hat. Daher sind wir wieder ganz am Anfang dieses Textes gelandet: Zuerst trägt der Eigentümer den Schaden an seinem Eigentum. Sofern der Einbrecher gefasst wird – was leider zu selten vorkommt – kann er den Schaden selbstverständlich auf diesen abwälzen, soweit dies bezüglich seiner Liquidität einen Sinn ergibt. Verletzt der Mieter nun aber seine Sorgfaltspflicht indem er beispielsweise entgegen der Vorschriften der Hausordnung die Haupteingangstüre (also nicht seine Wohnungstüre) nicht abschliesst und so der Einbrecher ungehindert in das Gebäude dringen konnte, ist eine Haftung des Mieters denkbar, falls man davon ausgehen kann, dass der Einbruch ohne die fehlerhafte Handlung des Mieters nicht geschehen wäre. Es handelt sich dabei um eine Haftung aus Vertrag, da die Hausordnung, soweit eine solche bekanntermassen vorhanden ist oder der Mietvertrag auf sie verweist, integrierender Bestandteil des Mietvertrages wird. Verletzt der Mieter nun aber seine Sorgfaltspflicht indem er beispielsweise entgegen der Vorschriften der Hausordnung die Haupteingangstüre (also nicht seine Wohnungstüre) nicht abschliesst und so der Einbrecher ungehindert in das Gebäude dringen konnte, ist eine Haftung des Mieters denkbar, falls man davon ausgehen kann, dass der Einbruch ohne die fehlerhafte Handlung des Mieters nicht geschehen wäre. Es handelt sich dabei um eine Haftung aus Vertrag, da die Hausordnung, soweit eine solche bekanntermassen vorhanden ist oder der Mietvertrag auf sie verweist, integrierender Bestandteil des Mietvertrages wird. Wenn der Schaden an der Türe zudem nur sehr klein ist, kann dieser gemäss Art. 259 OR auf den Mieter dennoch abgewälzt werden, weil er unabhängig vom Entstehungsgrund kleinere Reparaturen selber berappen muss. Die Formularmietverträge zählen in der Regel solche Reparaturen abschliessend auf. Da die allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag des HEV unter 4. B. e) bestimmen, dass alle Reparaturen, welche im Einzelfall 1% des Jahres-Netto-Mietzinses nicht übersteigen vom Mieter übernommen werden müssen, fallen trotz abschliessender Aufzählung und nicht konkreter Nennung des Einbruchs(versuchs) auch solche kleinere Reparaturen dem Mieter an, soweit sie die 1% Grenze nicht übersteigen. Die Versicherungsfrage Neben der primären Haftungsfrage stellt sich die weitere Frage, ob allenfalls eine Versicherung herangezogen werden kann, welche aus vertraglicher Verpflichtung den Schaden berappen muss. Da der Mieter für den Schaden nicht verantwortlich gemacht werden kann, muss seine Versicherung nicht bezahlen. Unter Umständen hat der Mieter aber eine Hausratversicherung, die bei Einbruchdiebstählen auch die Gebäudeschäden, in unserem Fall also die aufgebrochene Wohnungstüre, deckt. Daher kann man den Mieter fragen, ob er einerseits eine solche Police hat und andererseits bereit wäre den Schaden anzumelden. Weil der Mieter aber für den Schaden nicht zur Verantwortung gezogen werden kann, ist der Mieter nicht verpflichtet, den Schaden an der Türe seiner Versicherung anzumelden. Der Mieter hat dann kein Interesse den Schaden anzumelden, wenn ihm einerseits nichts privates gestohlen oder zerstört wurde und seine Hausratversicherung zudem ein Bonussystem kennt. Denn in diesem Falle würde er die Wohnungstüre der Versicherung anmelden und damit seines Bonus verlustig gehen, obwohl der Schaden Sache des Vermieters wäre. Der Vermieter könnte ihm allerdings auch einen allfälligen Bonusverlust zurückerstatten. Der Vermieter kann den Schaden an der Türe nicht der Gebäudeversicherung anmelden. Die Gebäudeversicherung übernimmt nur Schäden wie Katastrophenschäden, Elementarschäden u. dgl. wozu der Einbruch natürlich nicht gehört. Lediglich eine Beschädigung durch eine Schusswaffe wird von ihr übernommen, da es sich hierbei versicherungstechnisch um einen Schaden infolge Explosion handelt. Der Vermieter kann sich aber bei privaten Versicherer gegen solche Schäden versichern. Eine ersatzweise angebrachte neue Türe, welche die Sicherheit gegen Einbruch deutlich erhöht, stellt zudem eine teilweise wertvermehrende Investition dar, welche auf den Mietzins überwälzt werden kann. Der Einbruch beim Stockwerkeigentümer Wird bei einem Stockwerkeigentümer eingebrochen, so stellt sich die Frage, ob die Gemeinschaft für die Kosten der Reparatur an der Türe aufkommen muss oder der Stockwerkeigentümer selber. Weil der Stockwerkeigentümer Schäden an seinem zu Sonderrecht ausgeschiedenen Wohnraum selber tragen muss, die Gemeinschaft hingegen anteilsmässig Schäden an gemeinschaftlichen Anlagen zu übernehmen hat, stellt sich vorerst die weitere Frage, ob die Wohnungstüre zum Sonderrecht des Geschädigten gehört oder nicht. Grundsätzlich kann nur eine abgeschlossene Raumeinheit zu Sonderrecht ausgeschieden werden. An diesem Erfordernis fehlt es bei der Wohnungstüre, weil diese, wie die Aussenmauern des Gebäudes oder die Mauern zum Treppenhaus die äusserliche Begrenzung des Sonderrechts bilden, selber aber im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Aus dieser Sicht müsste folgerichtig die Gemeinschaft für die aufgebrochene Türe aufkommen (NB wir sprechen hier nicht von der Hauseingangstüre, sondern von der individuellen Wohnungstüre). Aufgrund von Art. 712a Abs. 3 ZGB hat aber der Stockwerkeigentümer eine Unterhaltspflicht an seinen Räumlichkeiten. Diese Unterhaltspflicht erfasst auch gewisse Bauteile, welche sich auf den Raumaussenbereich auswirken, also das äussere Erscheinungsbild oder das Erscheinungsbild der gemeinschaftlichen Anlagen bestimmen. Dazu gehört nun auch der Unterhalt der Wohnungstüre. Die Unterhaltspflicht bezieht sich sowohl auf die Pflicht zur Pflege als auch auf die Pflicht zur Reparatur (vgl. Meyer-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, ZGB 712a N 81). Daraus folgt meines Erachtens zwingend, dass eine aufgebrochene Türe, auch wenn dem Stockwerkeigentümer selbst nicht eigentlich ein mangelhafter Unterhalt vorgeworfen werden kann, vom jeweiligen Stockwerkeigentümer aus der eigenen Tasche bezahlt werden muss. Auf die Versicherungsfrage muss beim Stockwerkeigentümer nicht eingegangen werden, da es bei dieser Rechtslage ausschliesslich Sache des Stockwerkeigentümers ist, sich gegen Einbruch zu versichern. |
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