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| HEV 7/1998 | Inhaltsverzeichnis | ||
| Rund um die Wohnungstüre (Teil 2) | |||
rd. Die Wohnungstüre des Mieters oder des Stockwerkeigentümers kann zum Diskussionsgegenstand werden, wenn beispielsweise eingebrochen wird. Dann kommt die Frage auf, wer nun die Reparatur an der Türe zu bezahlen hat (Teil 1 Heft 6/98). Andererseits wird die Wohnungstüre auch dann zum Thema, wenn es um die Frage geht, ob der Vermieter gegen den Willen des Mieters oder der Verwalter gegen den Willen des Stockwerkeigentümers für sich in Anspruch nehmen darf, einen Zweitschlüsses bzw. einen Passepartout zu besitzen.Der Zweitschlüssel bzw. der Passepartout des Vermieters Nicht selten erreichen mich Anfragen von Vermietern, welche seit jeher im Besitze eines Zweitschlüssel bzw. eines Passepartout sind, nun aber plötzlich von einem Neumieter aufgefordert werden, den Zweitschlüssel herauszugeben bzw. den Schlosszylinder auszuwechseln. Der Vermieter begründet seinen Anspruch, einen solchen Schlüssel zu besitzen, in der Regel damit, dass er selbstverständlich nicht unbefugt in die Wohnung des Mieters eindringen wird, aber dann, wenn es brennt oder wenn ein Leitungsbruch passiert, er ja schliesslich, um den Schaden, auch im Interesse des Mieters, möglichst klein halten zu können, Zutritt zu den Räumlichkeiten haben muss. Ein anderes oft gehörtes Argument ist jenes, dass halt viele Mieter den ganzen Tag ausser Haus arbeiten und der Vermieter jederzeit in der Lage sein muss beispielsweise Handwerkern, welche an der Mietsache etwas reparieren wollen, die Türen zu öffnen. Ist ein Mieter geschäftlich oft unterwegs oder über eine längere Zeit ferienabwesend hört man zuweilen auch das Argument, irgend Jemand müsse doch schliesslich ab und zu lüften, sonst gebe es Feuchtigkeitsschäden. Dieser Standpunkt ist emotional durchaus verständlich, nimmt doch der Vermieter unentgeltlich aufgrund seines Pflichtgefühls Sicherheitsaufgaben wahr, obwohl er von Gesetzes wegen nicht dazu verpflichtet wäre. Dennoch hat der Mieter das Recht, die Herausgabe aller Schlüssel zu seiner Wohnung zu verlangen oder – im Falle des Passepartout – das Auswechseln des Schlosszylinders auf Kosten des Vermieters zu fordern. Der Mieter erkauft sich nämlich mit der Bezahlung des Mietzinses das Recht auf ausschliesslichen Gebrauch der Mietsache. Dieses Recht schliesst auch ein, dass niemand anders, als vom Mieter geduldet, Zutritt zur Wohnung hat. Im obgenannten Falle der befürchteten Feuchtigkeitsschäden, ist der Mieter selber dafür verantwortlich, dass eine Vertrauensperson (die natürlich auch der Vermieter sein kann) von Zeit zu Zeit nach dem Rechten sieht. Wenn Reparaturen geplant sind, so muss dies dem Mieter rechtzeitig mitgeteilt werden, worauf dieser selber schauen muss, dass er entweder anwesend ist, oder den Schlüssel beim Hauswart deponiert hat. Viele Handwerker (z.B. bei Heizungssanierungen) drohen den Mietern direkt an, eine bestimmte Summe bezahlen zu müssen, wenn der Zutritt zur Wohnung nicht gewährleistet ist. Dies ist rechtlich problematisch, denn mit dem Mieter hat der Handwerker keinen Vertrag und sein Nichtbefolgen der Aufforderung stellt keine unerlaubte Handlung gegenüber dem Handwerker dar. An sich würde daher der Vermieter zuerst gegenüber dem Handwerker aus Vertrag schadenersatzpflichtig, wobei er auf den Mieter Rückgriff nehmen kann, weil der Mieter den Vertrag gegenüber dem Vermieter verletzt und ihm dadurch Schaden zugefügt hat. Das freiwillige Bezahlen der angedrohten Pauschalstrafe kommt den Mieter aber in der Regel bedeuten günstiger, als wenn er dem Vermieter gegenüber für den vollen Schaden aufkommen muss. Im Falle des Wasser- oder Feuerschadens wird die Türe durch die Feuerwehr oder den Picket-Sanitär aufgebrochen werden müssen, wobei dieser Schaden von der Gebäudeversicherung übernommen wird, da alle Schäden an Gebäuden, Bäumen und Einfriedungen, die bei der Schadenbekämpfung entstanden sind von dieser Versicherung übernommen werden. Hilfreich ist auch die Überlegung, dass ja die Brand- und Wasserschadengefahr unabhängig vom Rechtsverhältnis bei jedem Gebäude besteht und auch Hauseigentümer untereinander, zumal in städtischen Gebieten, sich durch solche Ereignisse gegenseitig gefährden könnten. Dies müsste alsdann zur logischen Konsequenz führen, dass auch Hauseigentümer einen Zweitschlüssel abgeben müssten (z.B. dem Feuerwehrkommandanten). Dass eine solche Idee nicht durchsetzbar wäre liegt indes auf der Hand. Der Zweitschlüssel bzw. der Passepartout des Verwalters beim Stockwerkeigentum Beim Stockwerkeigentum, insbesondere wenn es sich um Ferienhäuser handelt, kann es sinnvoll sein, dass der Verwalter einen solchen Schlüssel hat. Um die Verwaltung richtig ausüben zu können, benötigt der Verwalter zweifellos einen Schlüssel, der zu allen gemeinschaftlich genutzten Räumen passt. Ebensowenig wie beim Vermieter besteht aber ein unbedingtes Interesse der übrigen Stockwerkeigentümer daran, dass der Verwalter Zugang zu den im Sonderrecht stehenden Räumen hat. Trübt sich das Verhältnis mit der Verwaltung und weigert sich der Verwalter den Zweitschlüssel herauszugeben, sollte die Stockwerkeigentümerversammlung den Verwalter abwählen, worauf er gezwungen wird, die Schlüssel herauszugeben. Notfalls aufgrund eine gerichtlichen Klage auf Herausgabe der Schlüssel. Kommt eine Einigung der Stockwerkeigentümer nicht zustande, kann der betroffene Stockwerkeigentümer den Richter anrufen und die Abberufung aus wichtigem Grund gemäss |
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