HEV 8/1998

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Hypotheken

		Gibt es noch einen Leitzinssatz? Im Mietrecht wird was die Fremdkapitalverzinsung anbelangt – ausser bei der Berechnung der Nettorendite - bekanntlich nicht auf den effektiv bezahlten Hypothekarzins abgestellt, sondern einzig und allein auf einen Leitzinssatz. Im Kanton Zürich ist dies der Zinssatz, welchen die Zürcher Kantonalbank (ZKB) für bestehende Hypotheken im ersten Rang verlangt. Dieser ist schon seit langem ein Politikum, weil sich seine Erhöhungen und Senkungen ziemlich direkt auf die Höhe der Mietzinse auswirkt. Die ZKB sah sich in der Vergangenheit daher immer wieder der Kritik ausgesetzt. Von den Mietern, immer wenn sie nicht als erste Hypothekargläubigerin den Zinssatz senkte. Von den Vermietern, wenn sie bei den Erhöhungen hinter den anderen Grossbanken herhinkte. Diese entledigten sich jeglicher Verantwortung für steigende Mieten, indem sie zum einen angeblich jeden Kunden individuell behandelten, so dass es gar keinen Leitzins mehr gebe, und zum anderen, indem sie schlicht und einfach die Schwankungen ihrer Hypothekarzinssätze nicht mehr öffentlich bekanntgaben. Die ZKB geht sukzessive dazu über, dasselbe zu tun. Bei den Firmenkunden tat sie dies bereits seit einiger Zeit. Seit dem 1. August legt sie nun aber auch bei den Privatkunden die Konditionen individuell fest. Vorerst betrifft dies 'nur' Neugeschäfte. Dazu zählen allerdings auch alle, bei denen es um Neuverhandlungen infolge Ablaufs einer Festhypothek geht. Wurde eine Festhypothek beispielsweise vor fünf Jahren abgeschlossen und läuft jetzt ab, so verhandelt die ZKB nun aufgrund ihrer neuen Richtlinien. Der Hauseigentümer muss zunächst damit rechnen, dass die Liegenschaft neu bewertet und die Belehnungshöhe neu festgesetzt wird. Das könnte da und dort unangenehme Überraschungen geben, da die Liegenschaftenpreise in dieser Zeitspanne ja deutlich gesunken sind. Neuerdings berücksichtigt die ZKB für die Festlegung des Hypothekarzinssatzes auch die Einkommensverhältnisse des Kunden. Je höher das individuelle Ausfallrisiko, umso höher der Zinssatz. Wer das doppelte Pech hat, dass der Wert seiner Liegenschaft besonders tief gesunken ist und dass er einen schlechter bezahlten Job hat als noch vor fünf Jahren, muss nicht nur mit höheren Zinsen, sondern auch damit rechnen, dass er Eigenkapital nachschiessen muss. Diese neue Betrachtungsweise führt dazu, dass inskünftig Hypothekardarlehen nicht mehr wie bisher in erste und zweite Hypotheken tranchiert werden, da das Risiko bei der Gesamtbeurteilung berücksichtigt wird. Obwohl sich die Bandbreite, innert welcher sich die Zinssätze für erstklassige und weniger sichere Hypothekarschuldner bewegt, nur schmal sein soll, kann man nicht mehr von einem einheitlichen Zinssatz sprechen, dem Leitfunktion zukommt. An der Publikation hält die ZKB dennoch fest, weil sie kraft Gesetzes muss.

 

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