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Die Hinterlegung des
Mietzinses
dd. Verlangt der Mieter
einer unbeweglichen Sache die Beseitigung eines Mangels, so muss er dem
Vermieter dazu schriftlich eine angemessene Frist setzen und ihm androhen, dass
er bei unbenütztem Ablauf der Frist die Mietzinse, welche künftig
fällig werden, bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen wird.
Streitig ist nun, ob der Mieter den Nettomietzins mit den Nebenkosten oder nur
den Nettomietzins alleine hinterlegen muss.
Der Mietzins
Es stellt sich die Frage, ob die Nebenkosten im
Mietzins mit eingeschlossen sind oder nicht. Gemäss der Defintion des
Obligationenrechts in Art. 257 OR ist der Mietzins das Entgelt,
das der Mieter dem Vermieter für die Überlassung des Sache schuldet.
Das Gesetz geht also grundsätzlich davon aus, dass die Nebenkosten durch
den Mietzins gedeckt sind. Nebenkosten sind also ein Teil des Mietzinses.
Deshalb bedarf es zur Ausscheidung der Nebenkosten neben dem Nettomietzins eine
besondere Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter (Art.
257a Abs. 2 OR).
Die Nebenkosten
Das Obligationenrecht definiert in Art.
257a Abs. 1 OR die Nebenkosten als Entgelt für
Leistungen des Vermieters oder Dritten, welche mit dem Gebrauch der gemieteten
Sache zusammenhängen. Wie oben schon erwähnt, müssen diese
Nebenkosten separat im Mietvertrag aufgeführt werden. Ist dies erfolgt, so
stehen verschiedene Zahlungsmodalitäten zur Verfügung, wie zum
Beispiel Direktzahlungen an Dritte, Pauschalen oder Akontozahlungen.
Der Rechtsstreit
Art. 259g OR sieht vor, dass der Mieter nach dem
unbenützten Ablauf der Frist den Mietzins bei einer vom Kanton
bezeichneten Stelle hinterlegen kann. Betreffend der Definition des Mietzinses
herrscht sowohl in der Lehre als auch in der Rechtsprechung Uneinigkeit.
Die eine Seite vertritt die Meinung, dass nur der Nettomietzins ohne
Nebenkosten hinterlegt werden muss. Sie stützt sich dabei auf den Wortlaut
von Art. 257 OR, wonach der Mieter nur den Mietzins für die
Überlassung der Sache schuldet, nicht aber die Nebenkosten, welche in
Art. 257a und 257b OR gesondert geregelt sind.
Die andere
Seite ist der Ansicht, dass der Mietzins inklusive der Nebenkosten hinterlegt
werden muss. Dies mit der Begründung, dass die Aufsplitterung der
monatlichen Zahlungen unnötig kompliziert sei und dass, unabhängig
vom Umfang der Nebenkosten, jeder Mieter gleich behandelt werden
sollte.
Der Entscheid des
Bundesgerichts
Das Bundesgericht
hat diesen Rechtsstreit in BGE 124 III 201ff. wie folgt
entschieden: Die Hinterlegung des Mietzinses nach Art. 259g OR ist
ein Druckmittel des Mieters gegenüber dem Vermieter. Art.
259g OR erlaubt nun dem Mieter die gesamten, vertraglich vereinbarten
und künftig fällig werdenden Leistungen dem Vermieter vorzubehalten,
bis dieser den geltend gemachten Mangel behoben hat. Für die Hinterlegung
ist dabei nicht die Frage relevant, wie gross die Nebenkosten, bzw. wie der
Mietzins und die Nebenkosten aufgegliedert sind, sondern viel mehr die Frage,
ob die im Mietvertrag separat aufgelisteten Nebenkosten periodisch als
Pauschale oder als Akontozahlung zu begleichen sind. Werden diese Nebenkosten
periodisch bezahlt, so sind sie ein Teil des Mietzinses im Sinne von Art.
259g OR und können unter den gleichen Voraussetzungen wie der
Nettomietzins hinterlegt werden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts
beinhaltet also der Mietzins in Art. 259g OR den Nettomietzins
sowie die Nebenkosten, welche der Vermieter und der Mieter vereinbart haben und
der Mieter periodisch begleichen muss.
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