HEV 11/1998 Inhaltsverzeichnis


  Aus der Praxis des Bundesgerichtes
 

     
  Formularpflicht und Rechtsmissbrauchsverbot

Urteil 4C.117/1998 – BGE-Publikation nicht vorgesehen;
Tages Anzeiger vom 7.10.1998, S. 11

ah. Gemäss Art. 269d OR muss die Mitteilung einer Mietzinserhöhung an den Mieter auf einem vom Kanton genehmigten Formular erfolgen. Wird der Formularzwang missachtet, ist die Mietzinserhöhung nichtig. Diese Regel bleibt jedoch nicht ohne Ausnahme, wie die jüngste Rechtsprechung des Bundesgerichts zeigt. Die Formularpflicht findet seine Grenze im Rechtsmissbrauchsverbot.

Im konkreten Fall hatte eine Vermieterin in der Vergangenheit mehrmals den Mietzins angehoben, ohne dabei das vom Kanton bewilligte Formular zu verwenden. Stattdessen sandte sie dem Mieter jeweils einen Nachtrag zum Mietvertrag, welcher dieser mit dem Vermerk „ich erkläre mich mit obigem Nachtrag einverstanden“ versah und retournierte. Vor Gericht verlangte der Mieter nunmehr die Rückzahlung der Differenz zwischen ursprünglichem Zins und den ohne amtliches Formular mitgeteilten Mietzinserhöhungen im Betrage von ca. CHF 30'000.--.
In seinen Erwägungen bestätigte das Bundesgericht zwar grundsätzlich die Rechtsfolge der Nichtigkeit einer Mietzinserhöhung, welche nicht auf dem amtlich genehmigten Formular mitgeteilt worden ist. Immerhin rechtfertige sich jedoch eine Ausnahme zu dieser Regel, wenn der Mieter „über seine Rechte informiert war und mit dem Verzicht auf das Formular bewusst auf die Anfechtungsmöglichkeiten verzichtet hat, ohne unter Druck gestanden zu sein“. Solange der Schutz des Mieters gewährleistet sei, seien die Mietvertragsparteien frei, eine zweiseitige, einvernehmliche Änderung des Mietzinses herbeizuführen.
Vorliegend habe der Mieter mit der Unterschrift unter die jeweiligen Nachträge auf eine Anfechtung verzichtet. Es komme „daher einem Rechtsmissbrauch gleich, wenn er sich im nachhinein auf den Standpunkt stellt, die Mietzinsanpassung sei mangels Verwendung des Formulars nichtig. “
Die neue Rechtsprechung des Bundesgerichts ändert zwar nichts am Prinzip, dass ein Vermieter Mietzinserhöhungen stets auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen muss. Immerhin kann aber gesagt werden, dass eine sich auf Art. 269d OR stützende Rückforderung bereits bezahlter Mietzinsen unter Umständen rechtsmissbräuchlich sein kann und dass deshalb einem solchen Begehren des Mieters in der Praxis nicht immer stattgegeben wird.		  
     

 

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