HEV 2/1999 Inhaltsverzeichnis


  Die Eigentumswohnung
 

       
   
Miteigentum/Sonderrecht/Sondernutzungsrecht
rd. Miteigentum, Sonderrecht und Sondernutzungsrecht. Dies sind Begriffe, welche rechtlich auseinandergehalten werden müssen, wobei es selbst für den Spezialisten oft schwierig ist, ein betreffendes Objekt dem richtigen Begriff zuzuordnen. Der folgende Beitrag versucht, dem Stockwerkeigentümer die Unterscheidung der Begriffe lebensnah näher zu bringen.

Vor der Einführung des Schweizerischen ZGB bestanden die verschiedensten Formen von Stockwerkeigentum, welche heute nicht mehr zulässig wären, in ihrer Form aber gemäss kantonalem Recht, in Verbindung mit dem Schlusstitel des ZGB überlebt haben können und 1965 dem neuen Recht unterstellt wurden. Mit der Einführung des ZGB verschwand aber ansonsten die Möglichkeit Stockwerkeigentum zu begründen. Am 1. Januar 1965 wurde mit dem Bundesgesetzes vom 19. Dezember 1963 das Stockwerkeigentum wieder eingeführt.
Das Stockwerkeigentum baut auf der Ordnung des Miteigentums auf (ZGB Art. 646-651), ist aber eine ganz besondere Art des Miteigentums:
Im Gegensatz zum gewöhnlichen Miteigentum hat der Stockwerkeigentümer keinen Anspruch auf Aufhebung des Miteigentums, wobei ein unzumutbarer Stockwerkeigentümer gemäss Art. 649 b dennoch ausgeschlossen werden kann. Durch Aufhebungsvereinbarung oder Zerstörung des Mehrteils des Stockwerkeigentums sowie durch Vereinigung aller Anteile in einer Hand (Art. 712 f) geht sodann das Stockwerkeigentum vollständig unter. Wie ein Grundeigentümer erhält jeder Stockwerkeigentümer ein eigenes Grundbuchblatt. Ferner ist die Organisation und Verwaltung differenzierter ausgestaltet als beim Miteigentum. Auch das beim Miteigentum übliche Vorkaufsrecht fehlt beim Stockwerkeigentum.
Die wesentlichste Besonderheit besteht aber in der Tatsache, dass der Stockwerkeigentümer ein Sonderrecht hat an räumlich abgeschlossenen Teilen des Miteigentums. Grundsätzlich gilt im Recht des Stockwerkeigentums Miteigentum, da nur diejenigen Teile zu Sonderrecht ausgeschieden werden können, welche keine gemeinschaftliche Zweckbestimmung aufweisen. Im Zweifelsfalle ist daher dem Miteigentum gegenüber der Sonderrechtsfähigkeit eines Objektes oder Raumes der Vorzug zu geben.
Zwingend im Miteigentum steht beispielsweise der Boden der Liegenschaft, so auch die Abstellplätze im Freien, die Vorplätze, Innenhöfe und Kinderspielplätze. Allerdings ist es möglich im Stockwerkeigentümerreglement besondere Nutzungsrechte zu begründen, was man alsdann Sondernutzungsrecht nennt (Nicht mit dem Begriff Sonderrecht verwechseln!). Ebenfalls nicht sonderrechtsfähig sind Fundamente und Decken mit tragender Funktion sowie die Mauern mit ebensolcher Eigenschaft. Nichttragende Wände innerhalb oder ausserhalb des Sonderrechts sind dagegen nicht zwingend gemeinschaftliche Teile.
Vereinfacht kann man sagen, dass Teile welche die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen gemeinschaftliches Eigentum sind. Ein Abgrenzungsproblem bilden zum Beispiel die Fenster. Soweit sie das äussere Erscheinungsbild wesentlich mitbestimmen, sind sie nicht sonderrechtsfähig. Dabei ist selbst bei sonderrechtsfähigen Fenstern freilich die Rechtslage so, dass man sich innerhalb der Gemeinschaft farblich und gestalterisch auf ein einheitliches Aussehen einigen muss. Die Unterscheidung ist vor allem dann wichtig, wenn sich die Frage stellt, ob bei einer Renovation der Fenster der Erneuerungsfonds herhalten muss oder nicht. Die Fenstersimse sind hingegen nie sonderrechtsfähig. Ob Rolläden, Sonnenstoren und dergleichen sonderrechtsfähig sind, ist hingegen umstritten. Bei Veranden Loggien und Balkonen verhält es sich so, dass an deren Innenseite Sonderrecht begründet werden kann, obwohl es sich nicht um abgeschlossene Räumlichkeiten handelt. Die Aussenseite hingegen steht wiederum zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum. So kann beispielsweise jeder Stockwerkeigentümer sich einen Rasenteppich auf den Balkon legen, aber ohne Zustimmung der Gemeinschaft seinen Balkon nicht verglasen. Bezüglich der Dachpartie des Hauses ist unbestritten, dass das Dach an sich zwingend gemeinschaftliches Eigentum darstellt, hingegen herrscht keine Einigkeit darüber, ob Dachterrassen sonderrechtsfähig sind oder nicht. Eine gewichtige Lehrmeinung verneint die Sonderrechtsfähigkeit von Dachterrassen, hält aber ausdrücklich fest, dass es der Stockwerkeigentümergemeinschaft unbenommen ist, an Dachterrassen ein Sondernutzungsrecht zu begründen.
Da das Sondernutzungsrecht lediglich zu einer exklusiven Nutzung gemeinschaftlicher Bauteile oder Anlagen berechtigt, dürfen auch hier nicht ohne Zustimmung der Gemeinschaft Veränderungen vorgenommen werden. Es ist andererseits möglich grundsätzlich sonderrechtsfähige Objekte nach Festsetzung im Reglement allen Stockwerkeigentümer zu gemeinschaftlichem Eigentum zuzuweisen. Wesentlich bei der Beurteilung ob Sonderrecht überhaupt begründet werden kann, ist vor allem die Beurteilung, ob das Erfordernis der Abgeschlossenheit gegeben ist oder nicht. Denn grundsätzlich muss ein Sonderrechtsbereich räumlich abgeschlossen sein (Ausnahme: der erwähnte Balkon bzw. die Veranda oder Loggia). Es muss sich dabei um abgeschlossene Räume handeln oder aber um eine wirtschaftliche Einheit von mehreren Räumen.		  
       

 

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