HEV 2/1999 Inhaltsverzeichnis


  Mietrecht
 

       
   
Prüfungs- und Meldepflicht des Vermieters bei der Wohnungsrückgabe
ct. Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Wohnung prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden. Versäumt er dies, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren.

Der Vermieter muss die Mietsache bei der Rückgabe umfassend prüfen und allfällige Mängel dem Mieter melden. Besondere Formerfordernisse bestehen hierfür nicht. In der Praxis findet die Rückgabe von Mieträumlichkeiten meist im Beisein von Vermieter und Mieter, vielfach auch vom neuen Mieter, statt, wobei ein Rückgabe- (bzw. Antritts-) Protokoll über den Zustand der Wohnräume erstellt wird. Im Protokoll sind Mängel und Schäden, für die der Vermieter den ausziehenden Mieter haftbar machen will, festzuhalten. Dieses Protokoll stellt aber nicht schon per se eine Mängelrüge im Sinne von Art. 267a Abs. 1 OR dar.
Die Mängelrüge ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung, die an keine Form gebunden ist und daher auch bloss mündlich erhoben werden kann. Jedoch sind (erkennbare) Mängel, für die der Mieter dem Vermieter geradestehen soll, «sofort» anzuzeigen bzw. zu rügen. Der Vermieter hat die Rüge gegenüber dem Mieter dementsprechend entweder anlässlich der Uebergabe oder spätestens innert der Frist zu erheben (mündlich oder schriftlich) bzw. abzusenden, die ein vernünftiger und korrekter Partner dazu braucht, um sich über sein weiteres Vorgehen unter den gegebenen Umständen klar zu werden (Bedenkfrist). In der Regel genügen dafür zwei bis drei Werktage nach der Rückgabe der Sache. Bei der postalischen Zusendung der Rüge wird dies zudem die Verwendung von «A-Post» bedeuten.
Bei verdeckten Mängeln gelten bezüglich Fristwahrung bzw. Rechtzeitigkeit der Meldung die gleichen Grundsätze. Abweichend anzusetzen ist jedoch der Fristbeginn mit dem Tag, an dem der Vermieter erstmals Kenntnis vom Mangel und von der erheblichen Wahrscheinlichkeit, dass er vom Mieter zu vertreten ist, erlangt hat.
Die rechtzeitig substantiierte Mängelrüge lässt dem Vermieter die Möglichkeit offen, für die gerügten (aber nicht für andere) Mängel seine Schadenersatzansprüche zwangsweise durchzusetzen. Der Vermieter trägt im Streitfall für die Rechtzeitigkeit und die Vollständigkeit der Mängelrüge die Beweislast. Das gänzliche oder teilweise Unterlassen der Rüge führt zu einer Verwirkung der Möglichkeit der rechtlichen Durchsetzung von Ersatzansprüchen. Nach der herrschenden Lehre und der Praxis verwirkt sogar der Anspruch selbst, was bedeutet, dass er untergeht und auch nicht verrechnungsweise geltend gemacht werden kann.		  
       

 

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