HEV 3/1999 Inhaltsverzeichnis


  Mietrecht
 

       
   
Ersatzmieter
rz. Ein Vermieter schliesst mit einem Mieter einen auf 5 Jahre befristeten Mietvertrag ab. Der Wohnungsmieter kann unmittelbar nach Vertragsunterzeichnung von seinen Eltern Land erben und beginnt darauf ein Einfamilienhaus zu erstellen. Nach Fertigstellung seines Traumhauses kündigt der Mieter das Mietverhältnis ausserterminlich, wobei die Mietvertragsdauer noch rund ein Jahr beträgt. Trotz Bemühungen gelingt es dem Mieter nicht, einen Ersatzmieter zu finden. Ist er nun aus der Mietzinshaftung befreit?

Diese Frage ist klar zu verneinen.
Gemäss Art. 264 Abs. 1 OR ist ein Mieter, der das Mietverhältnis, ohne Kündigungsfrist und -termin einzuhalten, auflöst, von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt, der bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen und der zahlungsfähig ist.
Gelingt es dem Mieter nicht, einen solchen Ersatzmieter zu stellen, muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt bezahlen, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag beendet werden kann.
Gestützt auf Art. 264 Abs. 3 OR hat der Vermieter eine Schadensminderungspflicht, insbesondere muss er sich anrechnen lassen, was er an Auslagen erspart hat (z. B. Wasser, Kehricht, Strom etc.) oder durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat (z. B. Renovationsarbeiten). Somit muss sich der Vermieter grundsätzlich selbst um eine rasche Wiedervermietung bemühen, wobei die dem Vermieter dadurch entstehenden Insertionskosten vom ausziehenden Mieter zu bezahlen sind. Dabei ist festzuhalten, dass der Vermieter vorerst das Resultat der Suchbemühungen des Mieters abwarten darf. Erst wenn er erkennt, dass der Mieter sich nicht oder ungenügend um die Weitervermietung bemüht, hat der Vermieter den Mieter zu mahnen und wenn dies nichts nützt, selber zu inserieren.
Zur Überprüfung sowie zur Auswahl muss dem Vermieter eine angemessene Zeit eingeräumt werden. Diese Frist beträgt 30 Tage, was aber nicht als starre Regel betrachtet werden darf. Vielmehr ist auf die konkreten Umstände des Einzelfalls abzustellen, insbesondere ist zu differenzieren, ob der Vermieter eine professionelle Verwaltung oder eine Privatperson ist, die für nötige Abklärungen allenfalls mehr Zeit benötigt. Ergibt die Überprüfung, dass es sich bei den Mietinteressenten nicht um zumutbare Ersatzmieter handelt, hat dies der Vermieter dem Mieter unverzüglich mitzuteilen, damit jener seine Suchbemühungen neu starten kann.
Darf ein Vermieter einen Ersatzmieter ablehnen, der einen tieferen Mietzins zu zahlen bereit ist?
Diese so gestellte Frage ist klar zu bejahen, denn gemäss Art. 264 Abs. 1 OR handelt es sich nur bei den Mietinteressenten um zumutbare Ersatzmieter, die bereit sind, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
In einem neueren Entscheid (vom 29.9.98) hat nun das Bundesgericht festgehalten, dass ein Vermieter einen Ersatzmieter zu einem tieferen Mietzins dann akzeptieren muss - aber wirklich nur unter diesen Voraussetzungen -, wenn ihn der Mieter ausdrücklich und unter Schadloshaltung für die Mietzinsdifferenz dazu auffordert oder wenn das Mietobjekt offensichtlich auch für längere Sicht nicht mehr zu den alten Bedingungen vermietet werden kann und die verbleibende Restdauer des Vertrages noch sehr lange ist.
Im erwähnten Entscheid hat das Bundesgericht die "verbleibende Restdauer" nicht näher definiert. Es ist jedoch davon auszugehen, dass bei einem Mietvertrag mit einer Restdauer von weniger als 3 Jahren keine Verpflichtung des Vermieters begründet werden kann, es sei denn, er wird vom Mieter ausdrücklich aufgefordert, den Mietzins unter Schadloshaltung für die Mietzinsdifferenz zu senken.		  
       

 

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