HEV 3/1999 Inhaltsverzeichnis


  Miteigentum
 

       
   
Der Erneuerungsfonds für gemeinsame Anlagen
rd. Bekannt ist der Ausdruck Erneuerungsfonds vor allem beim Stockwerkeigentum. Aber auch bei Reihenhaussiedlungen kann die Errichtung eines Erneuerungsfonds empfehlenswert sein, denn oft hat man gemeinsame Anlagen wie beispielsweise eine gemeinsame Tiefgarage, einen gemeinsamen Kinderspielplatz oder eine gemeinsame Heizung.

Anders als in Deutschland ist in der Schweiz nicht zwingend vorgeschrieben, dass Stockwerkeigentümer einen Erneuerungsfonds haben müssen. Im Gesetz steht lediglich, dass die Versammlung über die Schaffung des Erneuerungsfonds befindet. Nicht aber, dass ein solcher tatsächlich geschaffen werden muss.
Im Falle von Reihenhaussiedlungen liegt bezüglich der gemeinsamen Anlagen Miteigentum vor. Hier gibt es keine Fundstelle im Gesetz, welche auf einen Erneuerungsfonds bezug nimmt. Es ist vor allem in Falle des Stockwerkeigentums aber ratsam einen solchen Fonds zu errichten. Dazu bedarf es grundsätzlich der einfachen Mehrheit der Stockwerkeigentümer (die Wertquoten sind also nicht massgebend); das Stockwerkeigentümerreglement kann indes eine andere Regelung vorsehen.
Im Falle des Miteigentums ist die Errichtung eines Erneuerungsfonds sicherlich dann ratsam, wenn der Wert der gemeinsamen Anlagen erheblich ist. Der Zweck des Erneuerungsfonds ist es einmal, die Eigentümer davor zu bewahren, dass sie plötzlich mit hohen Kosten konfrontiert werden, welche einzelne der Betroffenen vielleicht gar nicht bezahlen können. Ferner verfolgt der Erneuerungsfonds noch einen anderen Zweck: Ist die Liegenschaft noch neu, so fallen ja eigentlich kaum Erneuerungskosten an, sondern lediglich Betriebs- und Unterhaltskosten, (welche mit Rücksicht auf den Zweck des Fonds nicht aus diesem bestritten werden sollten). Der Ersteigentümer riskiert hier also wenig, wenn kein Fonds existiert. Ein Rechtsnachfolger läuft aber Gefahr, dass er, wenn er z.B. eine 18-jährige Wohnung erwirbt, unverhofft mit hohen Forderungen der Gemeinschaft konfrontiert wird, kaum hat er die Wohnung erworben.
Hat man einen Erneuerungsfonds, so verbleibt das in den Fonds einbezahlte Geld auch im Falle eines Verkaufs mit der Stockwerkeinheit verbunden: der Verkäufer kann nicht verlangen, dass es ihm ausbezahlt wird. Das Fondsvermögen gehört der Gemeinschaft, weshalb das Konto auch auf den Namen der Gemeinschaft lautet. Wie und von wem das Fondsvermögen verwaltet wird, ist üblicherweise im Stockwerkeigentümerreglement geregelt. Es können beispielsweise zwei oder mehrere Eigentümer mit Kollektivunterschrift das Vermögen verwalten. Weit häufiger wird aber die Fondsverwaltung extern an professionelle Firmen vergeben. Wie das noch nicht benötigte Geld zinsbringend angelegt werden soll, können die Stockwerkeigentümer selber regeln, doch ist es ratsam, im Reglement möglichst genau zu umschreiben, welche Geldanlagen der Verwaltung erlaubt sind.
Ebenfalls ratsam ist es, die Höhe der periodischen (oder allenfalls einmaligen) Einlagen zu bestimmen. Auch eine Maximalhöhenbeschränkung im Reglement ist sinnvoll. Oft wird dabei auf einen prozentualen Anteil des Assekuranzwertes abgestellt. Häufig findet man die Regelung, dass in den ersten 5 Jahren seit der Erstellung des Gebäudes der Erneuerungsfonds nicht gespiesen wird. Danach sollte das Kapital des Erneuerungsfonds sukzessive mindestens 1% des Assekuranzwertes betragen. Als Höchstmarke wird regelementarisch oft die Grenze bei 3% des Assekuranzwertes angesetzt.
Übrigens: Will die Gemeinschaft sich eine luxuriöse bauliche Massnahme leisten und erreicht sie nicht die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer bzw. Reihenhausbesitzer, so darf diese Investition nicht aus dem Fonds bezahlt werden. Denn sonst bezahlt auch ein Nichtzustimmender anteilsmässig mit, was dem Gesetze widerspricht. Möchten die Stockwerkeigentümer aus irgend einem Grunde den Erneuerungsfonds wieder auflösen, so braucht es dafür wiederum einen Beschluss mit einfachem Mehr.		  
       

 

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