HEV 4/1999 Inhaltsverzeichnis


  Die Eigentumswohnung
 

       
   
Gemeinschaftliche Kosten im Stockwerkeigentum
rd. Bei einer Stockwerkeigentümergemeinschaft fallen neben den persönlich zu tragenden Kosten auch gemeinschaftliche Kosten an. Diese entsprechen in etwa den Nebenkosten des Mieters. Oft ist den Stockwerkeigentümern allerdings nicht klar, wie diese gemeinschaftlichen Kosten verteilt werden müssen, weshalb es bei Stockwerkeigentümerversammlungen immer wieder zu diesbezüglichen Diskussionen kommt. Der nachfolgende Beitrag möchte in dieser Hinsicht für ein wenig Klarheit sorgen.

Diejenigen Kosten, welche in seinem Sonderrecht anfallen, muss der Stockwerkeigentümer natürlich selber berappen. Dazu gehören etwa das Streichen der Wände in der Wohnung, die Reparatur von sanitären Anlagen oder das Ersetzen des Bodenbelags (Teppich / Parkett / Platten). Die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten hingegen werden gemäss Art. 712 h ZGB auf die Stockwerkeigentümer verteilt. Das Gesetz selber zählt exemplarisch solche Kosten und Lasten auf; zu nennen sind vor allem folgende:
  • Auslagen für den laufenden Unterhalt, für Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen;
  • die Kosten der Verwaltunstätigkeit einschliesslich der Entschädigung des Verwalters;
  • die öffentlich-rechtlichen Beiträge und Steuern;
  • allfällige Zins- und Amortisationszahlungen an Pfandgläubiger, denen die Liegenschaft haftet oder denen sich die Stockwerkeigentümer solidarisch verpflichtet haben;
  • aber auch Aufwendungen für ausserordentliche Erneuerungsarbeiten und Einlagen in den Erneuerungsfonds (vgl. Monatsschrift Nr. 3/99), sofern ein solcher vorhanden ist.
Art. 712 h ZGB regelt, dass diese gemeinschaftlichen Kosten von den Stockwerkeigentümern grundsätzlich gemäss den Wertquoten zu tragen sind. Der Gesetzgeber hat hier bewusst eine einfache Berechnungsgrundlage gewählt, weil er verhindern wollte, dass an den Eigentümerversammlungen allzusehr über die Kostentragung gestritten wird. Aus eben diesem Grund und weil die Eigentumsfragen immer wieder zu Streit Anlass gaben, hatte der Gesetzgeber das Stockwerkeigentum 1907 mit der Einführung des ZGB nicht mehr zugelassen und es erst 1963 wieder als eigenständige Form des Grundeigentums erlaubt. Daher kommt es wohl auch, dass das gemeinschaftliche Element stark betont wird. Eine Abrechnung aufgrund der Wertquoten kann zwar im Einzelfall nicht ganz gerecht, aber dennoch gesetzeskonform sein.
Art. 712 h Abs. 1 und 2 ZGB sind aber nicht zwingendes Recht. Das heisst, dass das Reglement die Kostentragung anders regeln kann. Besteht noch gar kein Reglement, so kann ein einzelner Stockwerkeigentümer die Errichtung eines solchen verlangen. Er kann auch verlangen, dass es im Grundbuch angemerkt wird. Zur Verbindlichkeit braucht man einen Beschluss der Gemeinschaft. Der Beschluss muss nicht nur ein Mehrheitsbeschluss sein, sondern überdies müssen die Zustimmenden auch die Mehrheit der Wertquoten vertreten. Mit der gleichen (qualifizierten) Mehrheit kann das Reglement auch wieder abgeändert werden und zwar auch wenn es im Begründungsakt aufgestellt wurde.
Sinnvoll kann eine individuelle Regelung z.B. bei folgenden Kosten sein: Lift, Radio und Fernsehempfang, Einstellhalle für Motorfahrzeuge, wenn man einen Geschäftsbetrieb im Hause hat; allenfalls aber auch für die Heizkosten und die Warmwasserkosten. Gemäss Art. 712 h Abs. 3 ZGB (eine zwingende Norm) hat der einzelne Stockwerkeigentümer Anspruch auf eine andere Verteilung, wenn einzelne gemeinschaftliche Bauteile Anlagen und Einrichtungen einem einzelnen Stockwerkeigentümer nicht oder nur in ganz geringem Masse dienen. Bei der Beurteilung dieser Frage ist aber gemäss Bundesgericht von einer objektiven Betrachtungsweise auszugehen. Bloss weil ein Stockwerkeigentümer aus subjektiven, in seiner Person liegenden Gründen irgend etwas nicht gebrauchen kann oder will, hat er kein Recht, eine Kostenreduktion oder -befreiung zu verlangen. Ferner hat das Bundesgericht entschieden, dass von Art. 712 h ZGB nur zurückhaltend Gebrauch gemacht werden darf.
Bitte beachten: Möchte man die geltende Kostenverteilung abändern, so muss man den entsprechenden Antrag rechtzeitig über die Verwaltung an einer Stockwerkeigentümerversammlung traktandieren lassen. Der Beschluss der Gemeinschaft ist sodannr innert 30 Tagen beim Bezirksgericht anfechtbar. 		 
       

 

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