HEV 5/1999 Inhaltsverzeichnis


  Mietzins
 

       
   
Das Herabsetzungsbegehren des Mieters

dd. Nachdem die Zürcher Kantonalbank ihren Leitzinssatz für 1. Hypotheken von 4% auf 3 3/4% gesenkt hat, stellt sich für viele Vermieter zunächst die Frage, ob er von sich aus den Mietzins senken oder zuerst die Reaktion seiner Mieter abwarten soll. Diese Entscheidung kann ihm aber auch schon von einem seiner Mieter abgenommen worden sein, wenn dieser kurz nach der Mitteilung in der Presse ein schriftliches Begehren um eine Mietzinssenkung an den Vermieter stellte. Ist der Vermieter nun verpflichtet, die Reduktion weiterzugeben, mit welchen Gründen kann er das Begehren abweisen und welche Folgen können sich aus diesem negativen Entscheid ergeben.?

Das Gesetz erlaubt dem Mieter gemäss Art. 270a Abs. 1 OR den Mietzins als missbräuchlich anzufechten und eine Herabsetzung auf den nächsten möglichen Kündigungstermin zu verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen im Sinne von Art. 269 und 269a OR übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Herabsetzungsbegehren des Mieters Folge zu leisten. Er kann verschiedene Einwendungen vorbringen und so seine Ablehnung einer Mietzinsreduktion begründen. Der Vermieter hat bei der letzten Mietzinsfestsetzung seine wertvermehrenden Investitionen nicht oder nur zum Teil auf seine Mieter überwälzt und einen Art. 18 VMWG entsprechenden Vorbehalt erklärt. In diesem Fall kann er eine Reduktion mit seinem Vorbehalt verrechnen, so dass der Mietzins zwar unverändert bleibt, der Vorbehalt aber aufgelöst oder kleiner ist. Weiter kann er dem Mieter die Kostensteigerungen und die Teuerung des risikotragenden Kapitals seit der letzten Anpassung entgegenhalten und muss dadurch nicht die volle Reduktion weitergeben.
Gemäss Art. 270a Abs. 1 OR kann der Mieter ein Herabsetzungsbegehren dann stellen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter einen übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt. Der Vermieter kann diesem Anspruch mit dem Einwand des nicht übersetzten Ertrags entgegentreten und erklären, dass seine Nettorendite nicht missbräuchlich ist. Die zulässige Nettorendite darf gemäss dem Bundesgericht nicht mehr als ½% über dem jeweils gültigen Leitzinssatz der Kantonalbank liegen (z.Zt. 3¾% + ½%=4¼%). Der Vermieter kann aber auch einwenden, dass durch die Reduktion seine Bruttorendite nicht mehr kostendeckend ist. Diese liegt laut Bundesgericht 2% über dem jeweils gültigen Leitzinssatz der Kantonalbank (z.Zt. 3¾% + 2%=5¾%).
Das Gesetz verlangt, dass der Mieter sich schriftlich an seinen Vermieter wenden und ein Begehren um Mietzinssenkung stellen muss. Ein mündliches Begehren mittels Telefon oder durch ein persönliches Gespräch mit dem Vermieter genügt nicht. Hat der Mieter zunächst dem Vermieter nur mündlich eröffnet, dass er ein Begehren stellen wird, so muss der Vermieter noch nicht aktiv werden, sondern erst dann, wenn dieses angekündigte Begehren nun schriftlich vor ihm liegt. Weiter verlangt das Gesetz eine wesentliche Änderung der Berechnungsgrundlagen für die Bestimmung des Mietzinses, d.h. eine Änderung des Hypothekarzinssatzes und/oder des Landesindexes für Konsumentenpreise. Hauptanwendungsfall von Art. 270a Abs. 1 OR ist die Reduktion des Zinssatzes für erste Hypotheken, also die Reduktion des sog. Leitzinssatzes. Massgebend ist einzig und allein der jeweils gültige Zinssatz der 1. variablen Hypothek der Zürcher Kantonalbank und nicht die Festhypothek des Vermieters.
Eine Mietzinsreduktion kann nur für diejenigen Veränderungen der Berechnungsgrundlagen verlangt werden, welche sich seit der letzten Anpassung verwirklicht haben. Wurde der Mietzins zum letzten Mal am 01.01.1998 angepasst, so sind die Veränderungen der Berechnungsgrundlagen seit diesem Datum relevant.
Der Mieter kann eine Herabsetzung des Mietzinses erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen. Massgebend sind dabei die Kündigungstermine des Mietvertrages oder der Ortsüblichkeit, wenn nichts vereinbart wurde. Stellt der Mieter in den kommenden Tagen (bis und mit 30. Juni 1999) ein schriftliches Begehren, so wird der Mietzins erst auf den 1. Oktober 1999 gesenkt. Wurde aber im Mietvertrag eine Kündigung auf Ende jeden Monats vereinbart, so gilt der neue Mietzins erstmals auf den 1. August 1999, sofern der Vermieter das Begehren bis am 30. April 1999 erhalten hat. Denn das Begehren muss vor Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen. Es genügt nicht, dass der Mieter sein Begehren am 30. April verfasst und auf die Post gebracht hat, sondern der Brief muss am 30. April beim Vermieter im Briefkasten sein. Ein verspätet gestelltes Herabsetzungsbegehren ist nicht wirkungslos, sondern die Mietzinsreduktion tritt erst auf den nächstfolgenden vertraglich vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungstermin in Kraft.
Wenn nach Ablauf von 30 Tagen seit Empfang des schriftlichen Begehrens der Vermieter keine Antwort von sich hören oder dem Mieter einen negativen Bescheid zukommen lässt, so kann der Mieter die Schlichtungsbehörde anrufen. Es steht ihm dafür eine weitere Frist von 30 Tagen zu, die in dem Zeitpunkt zu laufen beginnt, in dem der Mieter spätestens eine fristgerechte Anwort des Vermieters hätte erhalten müssen. Unterlässt der Mieter die Anrufung der Schlichtungsbehörde innerhalb dieser Frist, so muss er für ein allfälliges Senkungsbegehren erneut dem Vermieter ein schriftliches Begehren stellen, mit anderen Worten das Verfahren beginnt wieder von vorne.		  
       

 

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