HEV 1/2000

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	Mietrecht

		Ausweisungsverfahren vor Vertragsbeendigung ah. Der kantonale Ausweisungsrichter kann unter bestimmten Voraussetzungen das Ausweisungsverfahren bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist einleiten. Das Bundesrecht verbietet lediglich, dass die Ausweisung auf einen Zeitpunkt vor Vertragsablauf ausgesprochen wird. Mit dem Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses entsteht der Anspruch des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache. Gemäss Zürcher Mietvertrag hat die Übergabe bis spätestens am Tage nach Beendigung der Miete um 1200 Uhr zu erfolgen. Zieht der Mieter nicht termingerecht aus, so kann der Vermieter unverzüglich ein Ausweisungsbegehren beim Ausweisungsrichter stellen. In aller Regel verlangt deshalb der Vermieter die Ausweisung aus dem Mietobjekt, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietdauer das Mietobjekt nicht verlässt. Möglicherweise hat der Vermieter jedoch bereits vor der effektiven Beendigung des Mietverhältnisses ein Rechtsschutzinteresse an einem richterlichen Entscheid über die Ausweisung des Mieters. Unter welchen Umständen ein solches Ausweisungsbegehren Aussichten auf Erfolg hat, soll nachstehend dargelegt werden. Ein Ausweisungsentscheid auf den Zeitpunkt der Vertragsbeendigung kann dann zum voraus erwirkt werden, wenn zum vornherein ein renitentes Verhalten des Mieters absehbar ist und die Ausweisung auf einen Zeitpunkt nach Vertragsablauf verlangt wird. Konkret wird in Lehre und Praxis verlangt, dass eindeutig erstellt ist oder bei Vorliegen von objektiven Anhaltspunkten ernsthaft befürchtet werden muss, dass der Mieter das Mietobjekt auf Vertragsende nicht verlassen wird. Der Vermieter muss also nicht tatenlos zusehen, wenn ein Mieter klar signalisiert, dass er nicht termingerecht aus der Wohnung ausziehen wird. Ob allerdings ein konkreter Sachverhalt ein frühzeitiges Ausweisungsbegehren zu rechtfertigen vermag, muss stets sorgfältig überprüft werden. Steht nämlich nicht mit hinreichender Sicherheit fest, dass sich der Mieter renitent verhalten wird, wird in der Praxis auf ein vor Ablauf der Kündigungsfrist gestelltes Ausweisungsbegehren regelmässig wegen (noch) fehlendem Rechtsschutzinteresse nicht eingetreten.

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