HEV 5/2000 Inhaltsverzeichnis

  Die Eigentumswohnung
     
  Die Abberufung der Verwaltung

rd. Wann und mit welchen Konsequenzen kann die Verwaltung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft abberufen werden? Welche Konsequenzen hat ein Beschluss der Versammlung gegenüber einem bestehenden Verwaltungsvertrag und wie verhält es sich, wenn die Verwaltung tatsächlich untragbar ist, die Versammlung die entsprechenden Gründe aber einfach nicht anerkennen will?

Grundsätzlich kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss – oder allenfalls gemäss dem im Reglement speziell geregelten Quorum – die Verwaltung der Organfunktion entheben. Gemäss Art. 712r ZGB bleiben aber allfällige Entschädigungsansprüche der Verwaltung vorbehalten. Wie im Aktien- und Vereinsrecht ist mit der Abberufung aber noch nicht das gesamte Rechtsverhältnis aufgelöst. Es ist zu unterscheiden zwischen der eigentlichen „Amtsenthebung“ und der schuldrechtlichen Beendigung des Verwaltervertrags.
Die Amtsenthebung kann also jederzeit erfolgen durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss der Stockwerkeigentümerversammlung, sogar dann, wenn der Verwalter durch ein qualifiziertes Mehr gewählt wurde. Ein spezieller Grund für die Abberufung braucht nicht vorzuliegen. Der Antrag zur Abberufung muss hingegen ordnungsgemäss traktandiert werden. Ist der Verwalter selber ein Stockwerkeigentümer, so muss er bei diese Abstimmung nicht in den Ausstand treten, sondern darf mitbestimmen.
Dieses Recht zur Abberufung darf durch nichts, also auch nicht durch das Reglement erschwert werden. Aus dem Verwaltungsvertrag kann sich aber natürlich ergeben, dass der Verwalter bis zur ordentlichen Kündigungszeit weiter entschädigt werden muss. Lagen bei der „Amtsenthebung“ jedoch wichtige Gründe vor, welche die weitere Einhaltung des Vertrags für die Stockwerkeigentümer unzumutbar machen, so ist eine Entschädigung nicht geschuldet. Allerdings müssen diese Gründe natürlich von der Verwaltung zu verantworten sein.

Wichtige Gründe sind etwa:
  • Verweigerung der Rechnungslegung,
  • keine oder ganz erheblich verzögerte Protokollführung,
  • Verweigerung von beschlussmässig verlangten Berichten,
  • unsorgfältige Verwaltung der anvertrauten Gelder (z.B. verbotenes Spekulieren mit den Geldern des Erneuerungsfonds,
  • unflätiges Verhalten gegenüber Stockwerkeigentümern,
  • grober Verstoss gegen die Treuepflicht in irgend einer Art,
  • krass unehrenhaftes Verhalten ausserhalb der Verwaltertätigkeit.
Verweigert die Stockwerkeigentümergemeinschaft die Abberufung der Verwaltung obwohl wichtige Gründe vorgelegen haben, so hat jeder betroffene Stockwerkeigentümer die Möglichkeit, die Abberufung durch den Richter zu verlangen. Wurde zudem ein Verwalter bereits durch den Richter eingesetzt (eine solche richterliche Einsetzung einer Verwaltung kann jeder Stockwerkeigentümer jederzeit verlangen, solange keine Verwaltung bestimmt ist), so kann der Verwalter auch nur mit Zustimmung des Richters aus seinen Pflichten entlassen werden. Die „Amtstätigkeit“ des Verwalters endigt also in diesem Falle erst mit dem entsprechenden Richterspruch. 		 
     

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