| |
|
Kündigungen zufolge Zahlungsrückstandes des
Mieters
ct. Für den Zugang der
Zahlungsfristansetzung gilt die eingeschränkte Empfangstheorie, für
den Zugang der ausserordentlichen Kündigung die
Empfangstheorie Wann eine
Kündigung als zugestellt zu gelten hat, wird nach den allgemeinen
Grundsätzen über den Zugang empfangsbedürftiger
Willenserklärungen bestimmt (Empfangstheorie). Danach geht eine
Willenserklärung in Briefform dann dem Empfänger zu, sobald sie in
seinen Machtbereich gelangt. Ob der Adressat auch tatsächlich von
der Sendung Kenntnis nimmt, ist dagegen nicht entscheidend. Eine Kündigung
mittels eingeschriebenem Brief ist sodann wirksam zugestellt, wenn die
Abholungseinladung in den Briefkasten oder das Schreiben ins Postfach des
Mieters gelegt worden und die Abholung dem Empfänger zumutbar ist, auch
wenn er erst später davon Kenntnis erlangt. Verreist z. B. der Mieter ohne
Adressangabe, ist die Zustellung an die letztbekannte Adresse
rechtsgültig. Eine nochmalige Zustellung erübrigt sich somit. Die
Kündigung wird spätestens an dem Tag wirksam, an dem es dem
Gekündigten nach dem üblichen Lauf der Dinge zuzumuten ist, den Brief
abzuholen bzw. aus dem Postfach zu nehmen. In der Regel ist das der Tag, der
auf den Tag folgt, an dem der Abholzettel in den Briefkasten geworfen bzw. der
Brief ins Postfach gelegt worden ist. Mit der wirksamen Zustellung der
Kündigung beginnt die Kündigungsfrist zu laufen.
Anderes gilt bei der Zahlungsfristansetzung und der
Mitteilung einer Mietzinserhöhung, weil gemäss Rechtsprechung und
Lehre die eingeschränkte Empfangstheorie anzuwenden ist. Danach
genügt es nicht, dass die Mitteilung in die Machtsphäre des Mieters
gelangt; massgebend ist der tatsächliche Empfang. Wird ein
eingeschriebener Brief nicht sofort dem Empfänger übergeben, so ist
auf den Zeitpunkt der konkreten Abholung auf dem Postbüro abzustellen.
Wird aber die Mitteilung innert der 7-tägigen Abholungsfrist nicht
abgeholt, gilt der letzte Tag als fiktives Zustellungsdatum. Die gleichen
Regeln gelten für den Postfachinhaber. Für die Fristberechnung ist
der Empfangstag bzw. der letzte Tag der Abholfrist nicht mitzuzählen.
Fällt der letzte Tag auf einen Samstag, einen Sonntag oder auf einen
anderen am Erfüllungsort staatlich anerkannten Feiertag, so gilt der
nächstfolgende Werktag als letzter Tag der Frist. Eine vom Vermieter zu
kurz bemessene Frist bewirkt keine Nichtigkeit der Zahlungs-androhung oder der
darauf fussenden Kündigung. Sie ist vielmehr in eine erweiterte, den
gesetzlichen Bestimmungen entsprechende Frist (30 Tage) umzudeuten,
während der Mieter die Leistung erbringen kann bzw. muss. |
|
