HEV 8/2000 Inhaltsverzeichnis

  Mietrecht
     
  Mietvertragänderung im gegenseitigen Einvernehmen ohne Formular

Eine Mietzinsanpassung im gegenseitigen Einvernehmen ohne Verwendung des amtlichen Formulars setzt voraus, dass der Schutzzweck des Formulars nicht vereitelt wird.

ct. Die auch im Mietrecht beachtliche Vertragsfreiheit erlaubt es den Parteien grundsätzlich, ohne Beachtung von Formerfordernissen einen Mietvertrag durch gegenseitige übereinstimmende Willensäusserung abzuändern, selbst wenn die Vertragsänderung auch den Mietzins oder andere Leistungspflichten zu Lasten des Mieters betrifft. Jedoch darf eine im gegenseitigen Einvernehmen vereinbarte Vertragsänderung dem gesetzlichen Schutzzweck, wie er mit der Formularpflicht verfolgt wird, nicht beeinträchtigen.
Die Formularpflicht für Mietzinserhöhungen wurde aus der Ordnung der Mietzinsüberwachung übernommen. Unter diesem System hatte der Vermieter Mietzinserhöhungen dem Mieter mittels eines amtlichen Formulars zu eröffnen und der zuständigen Amtsstelle mittels eines Doppels zu melden; Erhöhungen in Verletzung der Formular- und Meldepflicht waren nichtig. Gegen Mietzinserhöhungen von mehr als 5% innerhalb eines Jahres konnte der Mieter Einsprache bei einer Verwaltungsinstanz erheben, welche zudem offensichtlich übersetzte Mietzinse von Amtes wegen senken konnte.
Dem Einspracherecht der Mietzinsüberwachung sollte im Rahmen des Bundesbeschlusses über Missbräuche im Mietwesen das Recht entsprechen, Mietzinserhöhungen oder sonstige Forderungen des Vermieters anzufechten, während die Möglichkeit der Behörden, von Amtes wegen einzuschreiten, entfiel. Die Mietzinserhöhungen sind somit dem Mieter unter Nichtigkeitsfolge weiterhin auf dem amtlichen Formular mitzuteilen, aus welchem die Möglichkeit der Anfechtung ersichtlich ist.
Mit der Verwendung des amtlichen Formulars wird der Mieter auf die Anfechtungsmöglichkeit hingewiesen und dessen Zustellung eröffnet die 30-tägige Frist für die Einleitung des Verfahrens zur Ueberprüfung der Angemessenheit des Entgelts für die Mietsache. Mit der Formularpflicht soll sichergestellt werden, dass die Zustimmung zu einem möglicherweise übersetzten Entgelt nicht unter der Androhung der Kündigung erfolgt.
Eine Mietzinsanpassung im gegenseitigen Einvernehmen ohne Formular (konsensuale Mietvertragsänderung) setzt daher voraus, dass die Information des Mieters über die Möglichkeit der Anfechtung anderweitig gewährleistet ist und jeglicher Druck, namentlich durch Kündigungsandrohung, ausgeschlossen werden kann. Der Konsens der Vertragsparteien, die einen Verzicht auf die Einhaltung der Formularpflicht rechtfertigt, ergibt sich nicht allein aus der formellen Unterschrift des Mieters unter eine allenfalls vom Vermieter vorbereitete Vertragsänderung. Nur wenn feststeht, dass der Mieter über die Anfechtungsmöglichkeit informiert war, dass er mit dem Verzicht auf das Formular bewusst zum voraus auf die Anfechtung verzichtet hat, und überdies ausgeschlossen werden kann, dass er unter Druck stand, ist die Vertragsänderung von einem Konsens getragen. Diesfalls ist der Verzicht auf den formellen Schutz gerechtfertigt.
Durch diese vom Bundesgericht gestützte Praxis wird klargestellt, dass Umgehungen der zum Schutz des Mieters erlassenen Formvorschriften nicht geschützt werden. Dem Mieter ohne vorangehende Verhandlungen und Gespräche unaufgefordert zugestellte Vertragsänderungen, mit welchen eine Mehrbelastung des Mieters verbunden ist, werden auch dann nicht zu zweiseitigen Vertragsänderungen, wenn sie auf entsprechende Aufforderung des Vermieters vom Mieter unterzeichnet werden. Damit in einem solchen Fall keine Probleme entstehen, empfiehlt es sich, dem abgeänderten Vertragstext ein amtliches Formular mit Begründung beizulegen. 		 
     

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