HEV 10/2000 Inhaltsverzeichnis

  Der Liegenschaftenverwaltungsvertrag
       
   

Gleiches mit Gleichem vergleichen

po. Wer seine Liegenschaft aus welchen Gründen auch immer nicht selber verwalten mag, sucht eine professionelle Liegenschaftenverwaltung. Die Auswahl ist gross. Für welche soll man sich entscheiden? - Keine Angst, wir werden Sie hier nicht daran erinnern, dass der HEV Zürich mit seiner 23-köpfigen Liegenschaftenverwaltungsabteilung, welche nach Bedarf von der eigenen Bau-, Schätzungs-, Rechts- oder gar Verkaufsabteilung unterstützt wird, über bestqualifizierte Fachleute verfügt. Das wissen Sie ja bereits. – Vor die Qual der Wahl gestellt, entscheidet oft der Preis. Das ist zweifellos legitim, wenn man dabei auch nicht vergessen darf, dass Qualität ihren Preis hat. Vor allem muss man sich aber bemühen, Gleiches mit Gleichem zu vergleichen. Welche Aufgaben übernimmt die Liegenschaftenverwaltung und welche Kosten und Aufwendungen sind in ihrem Honorar inbegriffen?

Den Begriff „Liegenschaftenverwaltungsvertrag“ oder „Hausverwaltungsvertrag“ sucht man vergebens im OR. Nicht besser geht es einem mit „Verwaltungsvertrag“. Was sich unter dem Stichwort „Verwaltung“ findet, hilft auch nicht weiter, befasst es sich doch mit Errungenschaft, Kindsvermögen, Erbschaft, Miteigentum, Aktiengesellschaft oder Genossenschaft und sonst allem Möglichen, nur nicht mit Liegenschaften. Für Verträge über Arbeitsleistungen, die keiner besonderen Vertragsart unterstellt sind, gibt es aber eine Auffangregelung: Sie unterstehen alle den Vorschriften des Auftrags (Art. 394f OR), so auch der Liegenschaftenverwaltungsvertrag.
Damit ist eigentlich auch schon gesagt, dass das Gesetz keine Aufzählung der Aufgaben des Liegenschaftenverwalters enthält. Denn das Auftragsrecht ist so allgemein gefasst, dass es die verschiedensten Arten von Aufträgen abdecken kann. Das heisst, dass die Parteien, nicht darum herum kommen, selber eine klare Regelung zu treffen. Damit dies nicht jeder Hauseigentümer selber machen muss, enthalten die Allgemeinen Bedingungen zum Hausverwaltungsvertrag (Ausgabe 1999), welche der HEV Zürich zusammen mit dem SVIT, Sektion Zürich, und der Vereinigung Zürcher Immobilienfirmen, herausgibt, eine recht vollständige Aufzählung der Leistungen (Bestelltalon). Es ist den Parteien jedoch unbenommen, eine ganz andere Liste aufzustellen, das Pflichtenheft zu ergänzen oder zusammen zu streichen. In der Praxis gibt es praktisch jede Kombination von Leistungen, weil einerseits die Bedürfnisse der Hauseigentümer ganz von der konkreten Situation und den betroffenen Personen abhängen und anderseits nicht alle Liegenschaftenverwaltungen die gleichen Leistungen anbieten können.
Schon das macht den Vergleich von Verwaltungsverträgen nicht einfach. Als Hauseigentümer sollte man in dieser Situation eine synoptische Aufstellung der angebotenen Leistungen machen. So können Sie die Ihnen vorliegenden Verträge Punkt für Punkt vergleichen. Das Selbe gilt für die Kostenseite. Verwaltungshonorare werden normalerweise in Prozent der Mieteinnahmen vereinbart. Lassen Sie sich nicht durch einen niederen Ansatz täuschen. Prüfen Sie erst einmal, was im Honorar inbegriffen ist und welche Leistungen zusätzlich verrechnet werden. Wenn jedes Schreiben, jede Dienstleistung separat in Rechnung gestellt wird, verliert das Grundhonorar natürlich an Bedeutung. Und wie steht es mit Drittkosten, wie Post und Bankspesen? Erkundigen Sie sich genau. Wichtig ist auch, zu beachten, welche Mieteinnahmen die Grundlage der Berechnung bilden. Sind es die Sollmieten oder die effektiv bezahlten, die Netto- oder Bruttomieten? Je nachdem, kann das einen erheblichen Preisunterschied bedeuten. Als übliche Berechnungsgrundlage darf man übrigens die Sollnettomiete bezeichnen.
Aus der Optik des Liegenschaftenverwalters können legitime Gründe für diese oder jene Variante sprechen. Wichtig ist, dass Sie die Unterschiede zwischen den offerierten Verwaltungsverträgen erkennen. Nur dann können Sie den für Sie zweckmässigsten daraus auswählen. 		 
       

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