HEV 10/2000 Inhaltsverzeichnis

  Mietrecht
     
  Kündigung zufolge Zahlungsrückstand des Mieters

Die Regelung des ausserordentlichen Kündigungsrechts des Vermieters bei Zahlungsrückstand des Mieters gilt für alle Mietverhältnisse, gleichgültig, ob es sich bei der Mietsache um Fahrnis oder um eine unbewegliche Sache handelt. Bei Wohn- und Geschäftsräumen ist nur die Nachfrist für die Zahlung sowie die Kündigungsfrist länger als für die übrigen Mietobjekte. Die Regelung gilt für befristete, unbefristete und auch für erstreckte Mietverhältnisse.

ct. Objekt des Zahlungsrückstandes im Sinne von Art. 257 d OR sind die fälligen Mietzinse oder Nebenkosten. Unerheblich ist, ob die Nebenkosten separat oder zusammen mit dem Mietzins erhoben werden. Insbesondere kann auch der Saldo einer (jährlichen) Nebenkosten-Abrechnung einen solchen Zahlungsrückstand begründen, sofern dieser fällig ist.
Die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückstandes ist an bestimmte Voraussetzungen gebunden. So muss von Gesetzes wegen dem Mieter, der sich mit fälligen Mietzinszahlungen oder Nebenkosten im Rückstand befindet, eine Frist von 30 Tagen angesetzt werden. Die Fristansetzung gilt dabei gleichzeitig als Mahnung. Die Fristansetzung muss vor allem zwingend die Androhung enthalten, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis ausserterminlich (nach Art. 257 d OR) gekündigt werde. Der Mieter muss aus diesem Mahnungsschreiben erkennen können, dass eine fällige Forderung des Vermieters noch offen steht und er sich damit in Verzug befindet; er muss ferner wissen, dass die Zahlung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt verlangt wird. Schliesslich muss dem Mieter klar werden, dass die innert Frist ausbleibende Zahlung zur Beendigung des Mietverhältnisses durch ausserterminliche Kündigung (Art. 257 d OR) führt. Der Vermieter hat den von ihm reklamierten Ausstand betragsmässig genau und richtig zu bestimmen, den Verfalltag zu erwähnen, die Länge der Frist und den Beginn des Fristenlaufes anzugeben und auf die Vorzeitigkeit der allenfalls nachfolgenden Kündigung hinzuweisen.
Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen beträgt die (Zahlungs-) Frist 30 Tage. Eine Abkürzung dieser Frist ist ausgeschlossen. Die Frist beginnt erst mit dem Zugang bzw. Empfang durch den Mieter. Es genügt jedoch nicht, dass die Mitteilung in die Machtssphäre des Mieters gelangt; massgebend ist der tatsächliche Empfang. Wird ein eingeschriebener Brief nicht sofort dem Empfänger übergeben, so ist auf den Zeitpunkt der konkreten Abholung auf dem Postbüro abzustellen.
Handelt es sich bei der Mietsache um eine Familienwohnung, so ist die Fristansetzung separat auch dem Ehegatten des Mieters mitzuteilen. Unterlässt der Vermieter die separate Zustellung, so ist die Kündigung nichtig.
Sind genannte Voraussetzungen erfüllt und hat insbesondere der Mieter den Zahlungsrückstand innert Frist nicht aufgeholt, so kann der Vermieter die ausserordentliche Kündigung aussprechen. Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gilt eine Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen; als Kündigungstermin ist zudem das Ende eines Monats vorgeschrieben.
Die gesetzlichen Kündigungsformalitäten sind auch bei der ausserordentlichen Kündigung infolge Zahlungsrückstandes des Mieters zu beachten. Dies bedeutet insbesondere, dass für die Kündigung eines Mietverhältnisses der Vermieter das offizielle Formular verwenden muss. Erforderlich ist bei Familienwohnungen erneut die separate Zustellung an den Ehegatten.		  
     

  Inhaltsverzeichnis