HEV 12/2000 Inhaltsverzeichnis

  Steuern
     
  Jedermann kann Liegenschaftenhändler sein

Martin Byland, lic. iur. Rechtsanwalt, TBO Treuhand AG, Zürich

Als Privatperson denkt man beim Verkauf von Liegenschaften normalerweise an die Grundstückgewinn- und die Handänderungssteuer. Dass man unter Umständen selber als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler eingestuft werden könnte, wird meist ausser Acht gelassen. Das kann teure Folgen haben: Liegenschaftenhändler zahlen nämlich auf dem aus dem Verkauf erzielten Gewinn zusätzlich direkte Bundessteuer und AHV-Beiträge in der Höhe von bis zu ca. 20%. Im Folgenden ein Beispiel, welches sich jederzeit wiederholen kann.

Der Fall
Fritz Müller hatte das Glück, 1979 von seiner Tante ein Grundstück von 1'200 m2 mit einem Einfamilienhaus zu einem Vorzugspreis übernehmen zu können. Als Gegenleistung räumte er der Tante ein lebenslängliches Wohnrecht ein. Nachdem die Tante 1990 in ein Altersheim übersiedelte, renovierte er das Haus 1998/90, um es anschliessend zu vermieten. Nachdem der Mieter 1994 kündigte und nicht in der Lage war, die Liegenschaft zu kaufen, entschloss sich Fritz Müller, das Wohnhaus abzureissen und durch einen Generalunternehmer mit drei Einfamilienhäusern und 17 Eigentumswohnungen überbauen zu lassen. Sämtliche Häuser und Wohnungen verkaufte er im August 1996.
Der Steuerkommissär sowie die Bundessteuer-Rekurskommisson stuften das Verhalten von Fritz Müller als selbständige Erwerbstätigkeit und damit als Liegenschaftenhandel ein. Wer ein Grundstück trotz bescheidener Eigenmittel unter Inkaufnahme einer unverhältnismässig hohen Verschuldung überbaue und anschliessend in Form von Stockwerkeigentum gewinnbringend verkaufe, betätige sich offenkundig nicht mehr im Rahmen der schlichten Vermögensverwaltung. Deshalb sei der Gewinn aus dem Verkauf der Liegenschaft bei der Bundessteuer steuerbares Einkommen. Dem Einwand von Fritz Müller, er habe lediglich sein Privatvermögen verwaltet, widersprachen die Richter, indem sie auf die grosse Verschuldung hinwiesen. Es nütze auch nichts, wenn Fritz Müller darauf hinweise, er könne als Malermeister nicht als Profi angesehen werden.
Wie hoch die von Fritz Müller zu bezahlende Bundessteuer ist, hat die Rekurskommission nicht entschieden. Sie wies das Verfahren an den Steuerkommissär zurück, da nur derjenige Betrag steuerbar sei, welcher im Rahmen der selbständigen Erwerbstätigkeit erzielt werde. Der Steuerkommissär hat abzuklären, wann Fritz Müller mit seiner Erwerbstätigkeit angefangen (und die Liegenschaft vom Privat- ins Geschäftsvermögen überführt) hat. Fritz Müller stellt sich auf den Standpunkt, dies sei erst dann gewesen, als er 1995 den Generalunternehmer mit der Überbauung beauftragt habe; vorher habe er keine Bauabsichten gehabt, hätte er doch sonst die Liegenschaft nicht renoviert. Demgegenüber behauptet der Steuerkommissär, Fritz Müller habe seine Erwerbstätigkeit mit dem günstigen Kauf der Liegenschaft im Jahre 1976 aufgenommen.
Es ist leicht nachvollziehbar, dass es von grosser finanzieller Tragweite ist, wann Fritz Müller seine Erwerbstätigkeit aufgenommen hat. Entscheidend ist der Zeitpunkt, in welchem Fritz Müller ernsthaft in Erwägung zog, eine Überbauung zu realisieren. Dafür ist die Steuerbehörde beweispflichtig. Sie wird dies anhand von äusseren Indizien, wie Korrespondenz etc. tun und die Beteiligten befragen müssen.

Fazit
Es geschieht häufig, dass einzelne Private oder Erbengemeinschaften ein Grundstück, das möglicherweise seit Jahrzehnten im Familienbesitz ist, zwecks besserer Ausnützung neu überbauen. Die Realisation einer grösseren Überbauung, insbesondere unter Zuhilfenahme von Krediten, stellt in den Augen der Steuerbehörden eine selbständige Erwerbstätigkeit dar, auch wenn es sich dabei um eine einmalige Angelegenheit handelt. Es rechtfertigt sich daher, die Steuerfolgen im voraus abzuklären. Mit einer geschickten Planung, vor allem wenn nur ein Teil der erstellten Wohnungen verkauft werden sollen, lässt sich zudem die meist nicht ganz vermeidbare Steuerlast erheblich mindern.

  
     

  Inhaltsverzeichnis