Aktiv Bewirtschaften lohnt sich für alle!
* Erwin Kreidler

Grundeigentümer und Liegenschaftenbesitzer wollen mit Ihrem Eigentum arbeiten und Rendite erwirtschaften. Und wenn es sich um einen (vermutlich) belasteten Standort handelt? Dann sind sie gut beraten, diesen optimal und eigenaktiv zu bewirtschaften. Nur so können sie sich die volle Verfügbarkeit über ihr Eigentum erhalten!

Bewirtschaften ist im öffentlichen und im privaten Interesse
Einen belasteten Standort bewirtschaften heisst zwei Dinge: das Ausmass der tatsächlichen Belastung mit sinnvoller Genauigkeit abklären und die möglichen Kosten minimieren, die daraus entstehen. Diese Bewirtschaftung liegt sowohl im öffentlichen wie im privaten Interesse.

• Menschen und Umwelt von den Auswirkungen zu schützen.
• die natürlichen Lebensgrundlagen dauerhaft zu erhalten.
• die volkswirtschaftlichen Schäden und Folgekosten zu minimieren.

• Sie schützen damit ihr Eigentum: Nicht abgeklärte belastete Standorte führen früher oder etwas später zu unangenehmen und viel kostspieligeren Überraschungen.
• Sie sichern sich die freie Verfügbarkeit über ihr Eigentum: Mit Liegenschaften und Grundstücken, deren Belastungen ausreichend abgeklärt (und ev. saniert) sind, können sie wieder normal wirtschaften und sie optimal nutzen, d.h. sie bebauen, veräussern, belehnen, vererben usw.

Bewirtschaften ist im öffentlichen und im privaten Interesse
Einen belasteten Standort bewirtschaften heisst zwei Dinge: das Ausmass der tatsächlichen Belastung mit sinnvoller Genauigkeit abklären und die möglichen Kosten minimieren, die daraus entstehen. Diese Bewirtschaftung liegt sowohl im öffentlichen wie im privaten Interesse.

Der Markt wird die Bewirtschaftung immer mehr erzwingen
Die Tendenz im Liegenschaften- und Grundstücksmarkt ist eindeutig: Nur sorgfältig abgeklärte oder sanierte belastete Standorte bleiben marktgängig und lassen sich normal gewinnbringend bewirtschaften. Starke Marktkräfte werden dies in den kommenden Jahren immer stärker erzwingen:

• Die Banken und Investoren werden nicht mehr bereit sein, Grundstücke und Liegenschaften zu finanzieren, bevor nicht die genauen Kosten einer möglichen Sanierung und die Auswirkungen auf den Bodenpreis ausreichend geklärt sind.
• Versicherungen werden Vorbehalte anbringen (z.B. bei Umwelt- oder Betriebsversicherungen für Gewerbebetriebe). Sie machen den Abschluss und die Prämien abhängig von einer guten Voruntersuchung.
• Kaufinteressenten und Investoren verlangen klare Verhältnisse. Ja sie fordern schon heute oft eine weitergehende Sanierungen, als der Gesetzgeber sie verlangt. Empfehlung für gute Verkaufsschancen: Soweit sanieren, dass kein Überwachungsbedarf mehr besteht!
• Die Ergebnisse einer Voruntersuchung können den Steuerwert oder den Eigenmietwert beträchtlich verringern. Eine willkommene finanzielle Entlastung für Standortinhaber. Sie lässt sich aber nur realisieren, wenn Ausmass und Auswirkungen der Belastung bekannt sind.
• Wer für seinen Betrieb ein Umweltmanagementsystem erarbeiten will oder ein Bauprojekt erstellen muss, kommt um eine Voruntersuchung nicht herum. Sie liefert für beides unentbehrliche Grundlagen.
• Wer sich vor unabsehbaren Kostenfolgen unzulässiger Emissionen wirksam schützen will, ist gut beraten, seinen belasteten Standort gebührend abzuklären.
• Bauliche Veränderungen, Um- und Neubauten auf belasteten Standorten werden ohne Voruntersuchung in den meisten Fällen nicht bewilligt.
• Werden belastete Bauabfälle (Aushub, Gebäudeteile) unkontrolliert entsorgt, weil nicht genügend abgeklärt wurde, haftet der Standortinhaber – und das kann um ein Vielfaches teurer werden als eine Voruntersuchung.
• Geraten nicht abgeklärte belastete Standorte in eine Erbteilung, übernehmen die Erben einen Blankoscheck – allenfalls zu Ihren Ungunsten!

Nur eine gute Voruntersuchung bringt die gewünschte Sicherheit!
Für InhaberInnen von belasteten Standorten heisst das: Sie werden sich über kurz oder lang damit auseinandersetzen müssen, unabhängig davon, ob Ihr Grundstück und ihre Liegenschaft in einem Kataster eingetragen ist oder nicht.
Die Erfahrung zeigt es immer wieder: Rechtzeitiges und verlässliches Wissen über Art, Umfang und Lage der Belastung auf dem Standort schützt in aller Regel das eigene Portemonnaie und die Nerven und erspart viel Zeit und unnötige Umtriebe.
Der beste Weg zu diesem Wissen ist eine Voruntersuchung (nach Art, 7 der Altlastenverordnung). Sie besteht aus zwei Teilen: Einer historischen Untersuchung und einer technischen Untersuchung. Im historischen Teil werden die Standortgeschichte und die Liegenschaftengeschichte aufgearbeitet. Die relevanten Schadstoffe und ihre Eigenschaften werden erfasst. Dann werden begründete Annahmen gemacht über ihre Art, den Unfang und die Lage sowie über die Kette ihrer mögliche Auswirkungen. Der Untersuchungsbereich wird genau definiert. Aufgrund dieser Ergebnisse wird die technische Untersuchung geplant.
Bei der technischen Untersuchung werden Material- und Wasserproben entnommen, um die vorher gemachten Annahmen zu überprüfen. Ev. sind noch zusätzliche Untersuchungen nötig. Dann werden die Ergebnisse sinnvoll dargestellt und beurteilt. Das AWEL überprüft dann, ob diese Beurteilung den gesetzlichen Grundlagen entspricht.
Es lohnt sich, für eine Voruntersuchung Offerten von qualifizierten Büros einzuholen, welche dazu die nötige Erfahrung und den Know how haben.

Eine gute Offerte sollte die folgenden Punkte enthalten:

• Ein Schema des Vorgehens
• Historische und technische Untersuchung sind klar getrennt
• Die im Preis inbegriffenen Leistungen sind klar definiert
• Hinweise darauf, wie komplex der Fall sein wird
• Angaben über die Aufwendungen, die nötig sind, um den ortsüblichen Verkehrswert wieder herzustellen

* Erwin Kreidler, Leiter Sektion Altlasten, Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft AWEL