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Ausschluss
eines Stochwerkeigentümers
Cornel
Tanno
Der Bestand des
grundsätzlich auf Dauer konzipierten Stockwerkeigentums kann durch das
rücksichtslose oder arglistige Verhalten eines Beteiligten gefährdet
werden. Aus diesem Grund sieht das Gesetz vor, einen Stockwerkeigentümer
durch richterliches Urteil aus der Gemeinschaft auszuschliessen. Dies dann,
wenn durch sein Verhalten oder durch dasjenige von Personen, welchen er den
Gebrauch der Sache überlassen hat oder für die er einzustehen hat,
Verpflichtungen gegenüber allen oder einzelnen Stockwerkeigentümern
derart schwer verletzt werden, dass diesen eine Fortsetzung der Gemeinschaft
nicht mehr zugemutet werden kann. Da der Ausschluss für den Betroffenen
einen schwerwiegenden Eingriff in seine Rechtsposition darstellt, ist ein
solcher nur gerechtfertigt, wenn zum einen wichtige Gründe vorliegen und
sich zum anderen alle Mahnungen, Aufforderungen und Zurechtweisungen als
erfolglos erwiesen haben. In einem
neueren Entscheid hat das Bundesgericht den Ausschluss eines
Stockwerkeigentümers geschützt, welcher seine Räumlichkeiten an
einen Klub vermietet hat, der darin ein Erotik-Etablissement betrieben hat.
Gemäss diesem Entscheid kann ein Miteigentümer aus der
Stockwerkeigentümerschaft ausgeschlossen werden, wenn er durch sein
Verhalten das Eigentum oder die Persönlichkeitsrechte der übrigen
Mitglieder verletzt. Diese Voraussetzungen wurden vorliegend auf Grund der
konkret gegebenen Umstände bejaht. Insbesondere wurde der Entscheid damit
begründet, dass das Betreiben eines Erotik-Etablissement mit seinen nach
aussen tretenden Auswirkungen sowohl die Persönlichkeitsrechte als auch
– durch ideelle Immissionen – das Eigentum der Miteigentümer
verletze.Diese allgemeine Aussage
dürfte sich indes nicht ohne weiteres auf beliebige Situationen
übertragen lassen. Konkret beurteilt wurde eine kleine
Stockwerkeigentümergemeinschaft mit lediglich vier Mitgliedern, deren
Liegenschaft sich in der Wohnzone befindet. Dazu kam, dass die mit intensiver
Werbung angezogene Kundschaft des Klubs beim Betreten und Verlassen des Hauses
nicht von dessen übrigen Besuchern zu unterscheiden waren. Und
schliesslich verstiess das Betreiben des Etablissement auch gegen die
Bestimmungen im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft, welche
einen bestimmungsgemässen Gebrauch der Räumlichkeiten vorschreibt.
Zudem ist im Reglement der Ausschluss eines Miteigentümers vorgesehen,
wenn er durch anstössiges Verhalten ein friedliches Zusammenleben
verunmöglicht. Dass der Betrieb des Klubs allenfalls baupolizeilich
zulässig ist und von der Quartierbewohnern hingenommen wird, ändert
am Ausschlussrecht der Miteigentümer nichts.
In diesem Entscheid wird erneut die höchstrichterliche Praxis
bestätigt, dass den Ausschluss eines Stockwerkeigentümers aus der
Gemeinschaft an sehr hohe Voraussetzung knüpft. Die Ausschlussklage sollte
dabei nur als allerletztes Mittel in Frage kommen. Erkennt aber der Richter auf
Ausschluss des beklagten Stockwerkeigentümers, so hat dieser seinen Anteil
innert der richterlich angesetzten Frist zu veräussern; andernfalls wird
der Stockwerkeigentumsanteil nach den Vorschriften der Zwangsverwertung
öffentlich versteigert. |
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