Die Qual der Wahl –
oder wie man zur geeigneten Hypothek findet
* Markus Studer

Es gibt verschiedenste Gründe Grundeigentum zu erwerben. Bei Privatpersonen hegt sich meist der Wunsch, sich nach eigenen Vorstellungen einzurichten und sich langfristig am gewählten Ort niederzulassen. Die finanziellen Aspekte stehen dabei zu Beginn eher im Hintergrund.
Die neue Wohnsituation verändert die finanzielle Situation erheblich. Eine Finanzplanung ist deshalb unumgänglich und es empfiehlt sich, mit seiner Hausbank, dem Treuhänder, dem Steuerexperten oder einem Allfinanzspezialisten Kontakt aufzunehmen um eine persönliche, auf die individuelle Bedürfnisse abgestimmte Finanzplanung zu erstellen. Nebst der optimalen Finanzierung gilt es auch die bestehenden Steuersparmöglichkeiten zu nutzen und die Versicherungen den neuen Verhältnissen anzupassen.
Nachfolgend stellen wir Ihnen die vier meistgenutzten Hypothekarmodelle vor. Sie sollen bei Neuerwerbungen wie auch bei Umfinanzierungen zur Entscheidungsfindung dienen.

Variable Hypothek
Der Klassiker. In unserem Land weit verbreitetes Finanzierungsmodell. In der Regel wird eine 1. Hypothek (65 % des Verkehrswertes), und bei Bedarf eine 2. Hypothek (bis max. 80 % des Verkehrswertes) errichtet, wobei die 2. Hypothek langfristig zurückbezahlt werden muss. Die Laufzeit der 1. Hypothek ist theoretisch unbeschränkt. Die Zinssätze werden jeweils der Marktsituation nach oben oder unten angepasst.

Festhypothek
Die Festhypothek erfreut sich besonders bei niedrigen Zinsen grosser Beliebtheit, da die Belastungen für eine feste Laufzeit fix sind (1-10 Jahre). Sie eignet sich für sicherheitsbewusste Eigenheimbesitzer, die es schätzen, die Kosten genau kalkulieren zu können. Der Kreditbetrag ist fix. Es besteht die Möglichkeit, mehrere Festhypotheken mit gestaffelter Laufzeit aufzunehmen.

Zinskostendach-Hypothek
Dies ist eine neuere Art der Liegenschaftsfinanzierung, die sich einer steigenden Nachfrage erfreut. Vom Prinzip her ist sie einer variablen Hypothek ähnlich. Der Eigenheimbesitzer profitiert vollumfänglich von Zinssenkungen. Bei steigenden Zinsen kommt jedoch ein im voraus festgelegter Maximalzins zum tragen. Werden z. B. 5 % Maximalzins vereinbart und die marktüblichen Sätze steigen auf 6 %, werden lediglich die 5 % verrechnet. Die Laufzeit beträgt in der Regel 2-5 Jahre. Der Kreditbetrag ist fix.
Der Vorteil dieser Finanzierungsform ist, dass von Zinssenkungen profitiert wird. Bei steigenden Hypothekarsätzen kann eine Maximalbelastung genau kalkuliert werden.

Geldmarkt-Hypothek
Diese Form eignet sich für dynamische Wohneigentümer. Der Hypothekarzins richtet sich nach dem aktuellen Geldmarktzinssatz (LIBOR) für CHF. Die Zinsen werden alle 3 Monate angepasst. Ein sogenanntes Zinsband bestimmt in welcher unteren und oberen Limite sich die Zinsen bewegen (z.B. 4 ½ % und 5 ½ %). Dieses Band wird während der gesamten Laufzeit (2-5 Jahre) nie unter-, respektive überschritten.

Tipp
Viele Banken und Versicherungen haben eigene Produkte und Namen für Ihre Hypotheken kreiert (MIX, FLEX, FIX, Portfolio, Moneyline, 3-Phasen, Eurotrend usw.), in den Grundzügen sind sie sich jedoch oft sehr ähnlich.
Viele Anbieter sind heute dazu übergegangen, ihre Kunden nach Risikostufen einzuteilen. Je besser die Schuldnerfähigkeit eines Kunden, desto günstiger sind die Konditionen. Eine Zusammenlegung oder Verpfändung der Vermögenswerte kann durchaus bewirken, dass die Hypothek ¼ - ½ Prozentpunkte günstiger wird. Ein Vergleich lohnt sich allemal.
Aus steuerlicher Sicht (Eigenmietwert, versteuerbares Einkommen) sind die Höhe der Verschuldung, eine indirekte Amortisation mittels Säule 3a, sowie die steuerlich attraktiven Möglichkeiten im Rahmen der freien Vorsorge (Säule 3b) unbedingt in die Planung mit einzubeziehen.

Zinsprognose
Das zu erwartende Zinsniveau ist ein wichtiger Faktor bei der Wahl des Hypothekarmodells. Die volkswirtschaftliche Entwicklung ist ein wichtiger Indikator, die zukünftige Zinsentwicklung abzuschätzen.
Die Inflation in der Schweiz dürfte in den nächsten Monaten in der Schweiz tief bleiben, was tendenziell sinkende Zinsen auslöst. Wir gehen davon aus, dass nach der prognostizierten Wirtschaftsabkühlung bald wieder mit einem stärkeren Wachstum zu rechnen ist. Die Schweizerische Nationalbank wird dann bei einer (zu) gut laufenden Wirtschaft die drohende Inflation zu bekämpfen versuchen. Ein Mittel dazu ist die Erhöhung der Leitzinsen.
Kurzum: wir erwarten kurzfristig leichtes Zinssenkungspotenzial und für die nächsten 2-3 Jahre einen moderaten Zinsanstieg.

* Walmer, Studer & Partner, Vermögensverwaltungs AG, Zürich