Wie genau soll eine Voruntersuchung sein?
* Erwin Kreidler

Umweltrelevante Belastungen im Untergrund und in der Bausubstanz sind nicht immer sichtbar. Zuerst sind nur begründete Vermutungen vorhanden. Erst eine Voruntersuchung bringt an den Tag, was wirklich vorliegt. Wieviel Genauigkeit ist dabei vonnöten und sinnvoll? Die folgenden Argumente und Kriterien können als Entscheidungshilfen dienen. Wichtige und aufwändige Schritte können Sie auch selber beitragen.

Der Bund zielt mit der Altlasten-Verordnung darauf ab, dass belastete Standorte saniert werden, die zu schädlichen oder lästigen Einwirkungen führen oder führen könnten. Im Zweifelsfall sind solche Standorte zu überwachen (bis zu einer allfälligen Sanierung).

Der Kanton Zürich hat weitergehende Interessen: Hier ist das Ziel die öko-effiziente Bewirtschaftung der belasteten Standorte. Was heisst das? Unzulässige Umwelt-Einwirkungen sollen unterbunden werden. Zusätzlich soll verhindert werden, dass belastete Bauabfälle unkontrolliert verschoben werden. Dadurch würden nämlich neue belastete Standorte geschaffen, an ungeeigneten Stellen (z.B. Kiesgruben über genutztem Grundwasser). Wichtige Ziele sind aber auch Neu- und Umnutzungen von belasteten Flächen (z.B. Industrie-Brachen) und die Optimierung der volkswirtschaftlichen Kosten, die rund um belastete Standorte entstehen.

Die Standortinhaberinnen und -Inhaber sind vor allem daran interessiert, die Verfügbarkeit und den Verkehrswert Ihrer Liegenschaft wieder voll herzustellen. Mit möglichst geringen Kosten, versteht sich. Zum Beispiel für den Fall, dass sie darauf neu bauen, umbauen, sie verkaufen oder vererben wollen.

Was soll die Voruntersuchung leisten?
Eine korrekte Voruntersuchung sollte die folgenden Kriterien erfüllen:

• Sie muss Art, Umfang und Lage aller möglichen Belastungen aufzeigen, deren gesetzeskonforme Sanierung den Verkehrswert vermindern würde.
• Sie sollte erfassen , abklären und dokumentieren, ob Schadstoffe freigesetzt werden (könnten).
• Sie muss bestimmen, wie die Belastungen sich auf Boden, Wasser und Luft auswirken (könnten).
• Aufgrund ihrer Angaben muss es möglich sein, zu beurteilen, ob der Standort sanierungsbedürftig ist; überwachungsbedürftig; belastet, aber weder sanierungs- noch überwachungsbedürftig oder nicht belastet.
• Sie soll eine Bandbreite angeben für die Anzahl Kubikmeter belasteten Materials und für die Kosten möglicher Sanierungsmassnahmen.
• Sie enthält Angaben über das weitere Vorgehen.

Ein guter Voruntersuchungs-Bericht soll in diesem Sinne vollständig sein, gut nachvollziehbar für Dritte, in sich plausibel und ohne Widersprüche.

Die Standortinhaber können selber massgebend mitwirken
Sie können selber viel beitragen, um die Kosten einer Voruntersuchung zu senken. Vor allem, indem sie alle erreichbaren Angaben und Unterlagen für deren ersten Teil, die historische Untersuchung, zusammentragen und sichten. Dazu können gehören:

• Eine lückenlose und nach Daten geordnete "Liegenschaften-Geschichte": Welche Besitzer gab es; wie haben sie die Liegenschaft genutzt usw.
• Sämtliche Unterlagen, die irgendwie mit der Liegenschaft zu tun haben. Also Bau- und Umbaupläne, Foto-Dokumentationen, Vertragskopien, technische Berichte, Schadensmeldungen (an Versicherungen), Verfügungen der Behörden, Baubewilligungen usw. Gründlich nachforschen lohnt sich!
• Was wurde in der Liegenschaft gemacht? Angaben über Betriebszweige, Betriebsabläufe, Stofflager, Zwischen- und Endlager von Produkten. Wie wurde mit Abfällen umgegangen? Wurden sie zwischengelagert oder vergraben? Wie wurden sie entsorgt? Was geschah mit Fehlchargen (z.B. missratenen Ergebnissen der Produktion).
• Wo standen was für Maschinen? Wie lange? Gab es Entlüftungssysteme? usw.

Mehr Genauigkeit von anfang an zahlt sich meist aus
Es lohnt sich, die Frage der Genauigkeit mit den Büros, von denen Sie eine Voruntersuchung offerieren lassen, genau zu besprechen. Sie hängt sehr von Ihrer Interessenslage ab: Wollen Sie quasi vorbeugend generell besser Bescheid wissen; wollen sie bauen oder die Liegenschaft verkaufen? Im allgemeinen gilt: Je genauer die Voruntersuchung, desto höher ihre Kosten. Die Erfahrung zeigt aber, dass es sich lohnt, bei der Voruntersuchung eher mehr Genauigkeit zu verlangen, als auf den ersten Blick erforderlich scheint. Die damit bereitgestellten Daten und Informationen werden früher oder später immer benötigt. Beim Verkauf eines unsanierten Standortes z.B. sind die Anforderungen an die Genauigkeit sehr hoch, besonders wenn die Belastungen komplex und umfangreich sind. Wenn aber ohnehin eine Totalsanierung vorgesehen ist, z.B. bei einem Bauvorhaben, können die Abklärungen auf ein Minimum beschränkt werden. Dann geht es vor allem darum, die Abfallbehandlung zu regeln.
Das Problem der Genauigkeit ist komplex: Nach jeder Abklärung bleiben Unsicherheiten bestehen. Werden sie in einer Bandbreite festgehalten, können trotzdem die nötigen Entscheide gefällt werden.

• Die Kompetenz der beauftragen Fachpersonen, welche die Informationen der historischen Untersuchung beurteilen, die technische Untersuchung durchführen und den Bericht erstellen.
• Die Vollständigkeit und Genauigkeit der historischen Untersuchung.
• Die Toxizität und Mobilität der vorhandenen Schadstoffe.
• Die Bedeutung der einzelnen Umweltbereiche im Umfeld des Standortes (z.B. Grundwasserfassungen).

* Erwin Kreidler, Leiter Sektion Altlasten, Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft AWEL