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Die
Mängelrüge im Miet-, Werk- und Kaufvertragsrecht
pa. Rügen bedeutet
Anzeigen einer fehlerhaften Vertragserfüllung. Der Vertrag wurde nicht so
gehalten, wie vorgängig abgemacht. Wie hat diese Rüge zu erfolgen?
Wann muss gerügt werden? Wen hat man zu rügen?
Im Obligationenrecht (OR; von lateinisch obligare
= sich verpflichten) findet sich sowohl im Miet-, Werk- wie auch im
Kaufvertragsrecht jeweils eine Bestimmung, die sich über korrektes
Rügen ausspricht. Es sind dies die Artikel 267a, 201 und 367ff OR. Sie
lauten alle ähnlich, doch wird in keiner eine konkrete Frist für die
Anzeige der fehlerhaften Vertragserfüllung vorgeschrieben.
Im Normalfall ist der Vertragsgegenstand (das
Mietobjekt, das Werkobjekt, der Kaufgegenstand) sofort zu prüfen, damit
ein Fehler schnell angezeigt und behoben, im Streitfalle auch einfacher eruiert
werden kann. Unbestrittenerweise bedeutet „sofort“ für Werk- und
Kaufmängel innerhalb von einer Woche. Dies hat eigentlich auch für
das Mietvertragsrecht zu gelten, doch schweigen sich Gesetz und Lehrbücher
fast ausnahmslos aus. Das Bundesgericht hat einzig die am 4. Tag abgeschickte
Rüge für rechtzeitig befunden (BGE 76 II 225).
Die sofortige Rügepflicht besteht aber nur für
sogenannt offene Mängel, die bei sorgfältiger Prüfung ohne
weiteres erkennbar sind. Für eine sorgfältige Prüfung hat sich
der Abnehmer genügend Zeit zu lassen, andernfalls er seinen Anspruch
verliert, weil er eben unsorgfältig prüfte. Nun, von den offenen
Mängeln sind die versteckten Mängel zu unterscheiden. Diese sind erst
dann augenfällig, wenn sie auftauchen, was auch erst viel später sein
kann (beim Mietvertrag spätestens bis 5 Jahre, beim Werk- und Kaufvertrag
dispositiv bis 1 Jahr). Diese Mängel sind erst dann, nichts destoweniger
sofort anzuzeigen. Das heisst wiederum innerhalb einer Woche. Als weitere
Kategorie von Mängeln sind diejenigen zu erwähnen, welche durch
absichtliche Täuschung vertuscht wurden. Diese sind nicht einmal sofort
anzuzeigen! Das OR besagt diesbezüglich nur, dass „eine
Beschränkung der Gewährleistungspflicht wegen versäumter Anzeige
nicht stattfinde“ (Art. 203 und 370 OR). Im Mietrecht ist dies zwar nicht
ausdrücklich festgehalten, jedoch findet eine analoge Anwendung der Kauf-
und Werkvertragsregeln statt.
Der Inhalt
der Rüge muss möglichst genau die fehlerhaften Tatsachen beschreiben.
Es dürfen nicht nur die Hauptmängel angezeigt werden, sondern alle
Mängel sind möglichst präzise aufzulisten. Haben mehrere
Vertragspartner fehlerhaft erfüllt, so ist jeder von ihnen auf die
Mängel aufmerksam zu machen. Dies kann insbesondere dann wichtig sein,
wenn bei einer Baute mehrere Unternehmer mitwirken. Diesfalls sind also alle
verantwortlichen Unternehmer zu informieren und falls unklar ist, wer die
Verantwortung zu tragen hat, alle möglichen Verantwortlichen. |
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