Steuern | Mustereinsprache betr. Eigenmietwert/Vermögenssteuerwert

HEV 04/2001

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Steuern

Mustereinsprache betr. Eigenmietwert/Vermögenssteuerwert von Liegenschaften Steuerperioden 1999 und 2000

In HEV 3/01 schilderte RA Dr. Dubs die neueste Rechtslage in Bezug auf die Eigenmietwerte im Kanton Zürich und gab für das weitere Vorgehen eine Empfehlung ab. Diese ist nach wie vor aktuell. Wir wiederholen Sie daher an dieser Stelle und ergänzen Sie mit einer Mustereinsprache.
In allen noch offenen Steuereinschätzungen 1999 sollen die Hauseigentümer beim Steueramt eine Individualbewertung der Marktmiete und/oder des Verkehrswerts verlangen, wenn ihr Formel-Eigenmietwert nach ihrer Meinung über 90% der Marktmiete bzw. ihr Formel-Vermögenssteuerwert über 100% des Verkehrswerts der Liegenschaft liegt. Gleichzeitig sollen sie beantragen, dass der Eigenmietwert auf 70% der Marktmiete bzw. der Vermögenssteuerwert auf höchstens 90% des Verkehrswerts festgesetzt wird. Allfällige Einsprachefristen sind unbedingt zu beachten! Wenn möglich ist ein (selber bei einem anerkannten Schätzer in Auftrag gegebenes) Privatgutachten über die Marktmiete und/oder den Verkehrswert der Liegenschaft beizulegen. Beim Ausfüllen der Steuererklärung 2000 ist gleich vorzugehen.
Dieses Muster betrifft einzig solche (selbstnutzende) Hauseigentümer, deren schematischer (durch das Gemeindesteueramt mitgeteilte) Formeleigenmietwert 90% der erzielbaren Marktmiete übersteigt bzw. deren Formelvermögenssteuerwert über 100% des Marktwerts/Verkehrswerts ihrer Liegenschaft liegt.

Einschreiben

Kantonales Steueramt Zürich
Registerabteilung
8090 Zürich

[Ort, Datum]

[Name, Vorname(n), Adresse]
Registernummer: [......... (Nummer vom angefochtenen Entscheid abschreiben!)]

Einsprache gegen den Einschätzungsentscheid für Staats- und Gemeindesteuern 1999/2000 vom [......... (Datum des Entscheids!)]

Sehr geehrte Damen und Herren

Ich/Wir erheben hiermit rechtzeitig Einsprache * gegen den obgenannten Entscheid und stelle(n) folgende(n)

1.	Es sei der Eigenmietwert auf 70% der Marktmiete 1999/2000 meiner/unserer Liegenschaft in der geschätzten Höhe von Fr. [......... (eigene Schätzung!)] herabzusetzen.

	[und/oder]

2.	[Es sei der Vermögenssteuerwert auf 90% des Verkehrswerts meiner/unserer Liegenschaft per 31. Dezember 1999/2000 in der geschätzten Höhe von Fr. [......... (eigene Schätzung!)] herabzusetzen.

Begründung:

Der Formeleigenmietwert von Fr. [......... (siehe Zettel des Gemeindesteueramts!] übersteigt 90% der erzielbaren Marktmiete in der Höhe von Fr. [......... (Schätzung)]. Für die Richtigkeit der genannten Marktmiete offeriere(n) ich/wir ausdrücklich den Beweis, und zwar in dem Sinne, dass ein amtliches Gutachten über die massgebende Marktmiete eingeholt wird. Dies jedenfalls dann, wenn nicht auf mein/unser beiliegendes, nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen erstelltes Privatgutachten abgestellt wird **.

Gemäss Entscheid der Steuerrekurskommission II des Kantons Zürich vom 30. Januar 2001 ist aus den dort genannten Gründen in meinem/unserem Fall der Eigenmietwert nicht bloss auf 90, sondern auf 70% der Marktmiete herabzusetzen. Der Steuerkommissär beruft sich daher zu Unrecht auf Ziffer 86 der einschlägigen regierungsrätlichen Weisung vom 3. März 1999.

[und/oder]

Der Formelvermögenssteuerwert von Fr. [......... (siehe Zettel des Gemeindesteueramts!] übersteigt den Verkehrswert meiner/unserer Liegenschaft per 31. Dezember 1999/2000 in der geschätzten Höhe von Fr. [......... (Schätzung)]. Für die Richtigkeit des genannten Verkehrswerts offeriere(n) ich/wir ausdrücklich den Beweis, und zwar in dem Sinne, dass ein amtliches Gutachten über den Verkehrswert eingeholt wird. Dies jedenfalls dann, wenn nicht [auch insoweit] auf mein/unser beiliegendes, nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen erstelltes Privatgutachten abgestellt wird **.
Die Herabsetzung des Vermögenssteuerwerts gemäss Ziffer 82 der einschlägigen regierungsrätlichen Weisung vom 3. März 1999 auf lediglich 100% des ermittelten Verkehrswerts widerspricht Verfassung und Gesetz. Der Steuerkommissär beruft sich daher zu Unrecht auf Ziffer 82 der erwähnten Weisung. Das Gesetz setzt in Übereinstimmung mit der Verfassung beim Vermögenssteuerwert von Liegenschaften eine Zielgrösse von 90% des massgebenden Verkehrswerts voraus.

Ich/wir bitten abschliessend nochmals um Gutheissung meines(r)/ unseres(r) Antrags/Anträge.

Mit freundlichen Grüssen

[Unterschrift(en)]

Beilagen

1.	Einschätzungsentscheid vom [......... (Datum)].
2.	[Eventuell, sofern vorhanden] Gutachten über Marktmiete [und/oder] Verkehrswert vom [......... (Datum)].

* Die Einsprache muss spätestens 30 Tage nach der Zustellung des Einschätzungsentscheids einer schweizerischen Poststelle übergeben werden (eingeschrieben!).
** Wenn irgend möglich sollte ein solches, selber (auf eigene Kosten) in Auftrag gegebenes Gutachten der Einsprache beigelegt werden. Ist dies nicht möglich, wird Sie voraussichtlich der Steuerkommissär im Einspracheverfahren auffordern, ein nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen erstelltes Schätzungsgutachten innert einer angesetzten (erstreckbaren!) Frist beizubringen. Eine derartige Aufforderung ist zwar gesetzlich nicht ganz korrekt, verhindert aber möglicherweise einen weiteren Rechtsstreit.

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