Liegenschaft erkaufen oder ererben?
* Martin Byland

Hans Aeschbacher, 75-jährig und Witwer, kommt zu mir in die Beratung, weil er seine Steuersituation optimieren möchte. Er wohnt in seinem Einfamilienhaus in Wettswil und ist zudem Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in Chur. Seine beiden Kinder haben längst eine eigene Familie gegründet. Bei dem 1962 erstellten Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen sollten in nächster Zeit Renovationen von gut 500000 Franken vorgenommen werden. Die Auslegeordnung ergibt drei Varianten: a) das Mehrfamilienhaus vor der Renovation verkaufen b) renovieren und den Kindern vererben c) im Rahmen einer Vorerbschaft an die Kinder übertragen. Je nach Variantenwahl fallen ganz unterschiedliche Steuern an: Jeder Verkauf würde sofort Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern auslösen. Eine Übertragung der Liegenschaft an die Kinder im Rahmen einer Vorerbschaft oder nach seinem Tod würde Erbschaftssteuern kosten, da der Kanton Graubünden (bis heute) die Nachkommen noch nicht von der Erbschaftssteuer befreit hat. Steuerfrei wäre nur die Weitergabe des Verkaufserlöses an die Kinder, da diesbezüglich der Kanton Zürich als Wohnort von Hans Aeschbacher für die Besteuerung zuständig ist und dieser die Nachkommen nicht besteuert. Das Gespräch ergibt, dass sich Hans Aeschbacher eigentlich nicht mehr mit der Renovation beschäftigen möchte. Aber was tun? Solang er nicht weiss, ob die Kinder ein Interesse am Mehrfamilienhaus haben, kann er keine vernünftige Planung vornehmen. Der Verzicht auf den Verkauf der Liegenschaft und die damit verbundenen Kosten (Renovationskosten und Erbschaftssteuer) machen nur dann Sinn, wenn die Kinder ein längerfristiges Interesse daran haben. Andernfalls wäre ein baldiger Verkauf vorteilhafter, da dies zwar Grundstückgewinnsteuern auslösen würde, der Erlös jedoch steuerfrei an die Kinder vererbt werden könnte.
Eine Aussprache mit den Kindern wird Hans Aeschbacher bei seiner Entscheidung sicher helfen. Er ist damit in seiner Entscheidungsfreiheit nicht eingeschränkt, aber er vermeidet, dass er von falschen Voraussetzungen ausgeht. Erst danach kann eine vernünftige Steuerplanung an die Hand genommen werden. Me mues halt rede mitenand …

* Martin Byland, lic. iur. Rechtsanwalt, TBO Treuhand AG, Zürich