Wechsel des Eigentümers
* Cornel Tanno

Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrages oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.

Unter Veräusserung in obgenannten Sinn sind sämtliche Rechtsgeschäfte zu verstehen, welche zu einer Übertragung des Eigentums führen: so Kauf, Schenkung, Tausch, Erbteilung, Einbringung in eine Gesellschaft usw. Bei Grundstücken muss der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen worden sein. Abgestellt wird auf das Datum der Grundbuchanmeldung.
Mit dem Entzug der Sache in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren ist die Verwertung des Grundstücks gemeint, d.h. wenn dem Vermieter das Eigentum an der Sache entzogen wird.
Wie bereits ausgeführt, findet der Übergang des Mietverhältnisses im Zeitpunkt des Eigentümerwechsels statt. Vereinbaren der Veräusserer und der Erwerber einen späteren Antritt der Liegenschaft mit Nutzen und Lasten, so ist dies lediglich im internen Verhältnis zwischen ihnen massgebend. Gegenüber dem Mieter aber wird der Erwerber im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs aus dem Mietvertrag berechtigt oder verpflichtet. Verfügt der Erwerber über das Mietverhältnis, bevor er das Eigentum an der Sache erworben hat, und spricht er beispielsweise die Kündigung aus, so ist diese nichtig und wird auch nicht durch den späteren Eigentumserwerb geheilt.
Durch den erwähnten Eigentumswechsel gehen sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis von Gesetzes wegen auf den Erwerber über. Dieser tritt an die Stelle des Verkäufers. Er hat Anspruch auf den Mietzins sowie auf die Erfüllung sämtlicher übrigen vertraglichen und gesetzlichen Pflichten durch den Mieter, insbesondere aus Mietvertrag, Hausordnung und allfälligen zusätzlicher Vereinbarungen. Auf der anderen Seite muss er dem Mieter die Sache weiterhin zum Gebrauch überlassen, und zwar im gleichen Umfang und Rahmen wie der frühere Eigentümer, insbesondere zum gleichen Mietzins.
Für den Erwerber besteht nach dem Gesetz die Möglichkeit, das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin zu kündigen, falls er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte und Verschwägerte geltend machen kann. Unterlässt er die Kündigung auf den nächstmöglichen Termin, so verwirkt er den Kündigungsanspruch und ist auf die übrigen vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten beschränkt. Bei längerfristigen Mietverhältnissen kann das Versäumnis zu weitgehenden Nachteilen führen, so z.B., wenn der Erwerb einer Liegenschaft darauf abzielte, die Mietlokalitäten sofort selber zu nutzen. In diesen Fällen ist der Erwerber auf das Einverständnis des Mieters angewiesen, um das Mietverhältnis vorzeitig auflösen zu können.
Nach dem alten Mietrecht haftete der Veräusserer für die Erfüllung des Mietvertrages solidarisch weiter. Mit dem Erwerber der Mietsache erhielt der Mieter sodann einen neuen Schuldner, welcher neben den alten trat. Im revidierten Mietrecht (seit 1.7.1990 in Kraft) wurde die Verpflichtung des Veräusserers für die Erfüllung des Vertrages fallengelassen. Er haftet von Gesetzes wegen lediglich noch für den Schaden, der dem Mieter entsteht, wenn der Erwerber früher kündigt, als es der Vertrag mit dem Veräusserer gestattet hätte. Muss der Mieter beispielsweise ein (gleichwertiges) Ersatzobjekt zu einem wesentlich höheren Mietzins beziehen, so hat der Veräusserer für die Mietzinsdifferenz bis zum nächsten vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungstermin aufzukommen. Zieht der Mieter jedoch in ein qualitativ besseres Mietobjekt (z.B. mit grösserem Komfort), hat er sich die Vorteile bei der Berechnung des Schadens anrechnen zu lassen. Ferner hat der Veräusserer für jene Umtriebe aufzukommen, die durch die vorzeitige Vertragsauflösung verursacht wurden. Dazu gehören auch Umzugskosten.

* lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich