Die Stockwerkeigentümerversammlung:
Teilnahmeberechtigung und Beschlussfähigkeit
* Pascale Sibon

Bei der Stockwerkeigentümergemeinschaft ist die Stockwerkeigentümerversammlung das einzige obligatorische Organ und übt die oberste Gewalt aus. Die für die Stockwerkeigentümerversammlung massgebenden Bestimmungen finden sich in den Art. 712m – 712p ZGB, subsidiär ist das Vereinsrecht anwendbar.

Wer ist an der Stockwerkeigentümerversammlung teilnahmeberechtigt?
Art. 712o ZGB regelt die Ausübung des Stimmrechts und damit indirekt auch die Teilnahmeberechtigung: „Mehrere Personen, denen ein Stockwerk gemeinschaftlich zusteht, haben nur eine Stimme, die sie durch einen Vertreter abgeben.“ Der Zweckgedanke dieser Bestimmun ist es u.a., die Aufsplittung der Stimmkraft in jenen Fällen zu verhindern, wo mehrere Personen an einem Stockwerkeigentum dinglich berechtigt sind. Diese Aufsplittung des Stimmrechts, welche das Gesetz zu verhindern bezweckt, ist in derjenige Fallkonstellation nicht zu befürchten, wo ein Stockwerkeigentumsanteil im Eigentum einer Einzelperson steht. An der Stockwerkeigentümerversammlung teilnahme- und auch stimmberechtigt ist somit jedenfalls der Alleineigentümer eines Stockwerkeigentumsanteils.

Wann ist die Stockwerkeigentümerversammlung beschlussfähig?
Nach Art. 712p Abs. 1 ZGB ist die Stockwerkeigentümerversammlung beschlussfähig, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, welche zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt ist, mindestens aber zwei Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten sind. Diese gesetzliche Ordnung über die Beschlussfähigkeit ist einseitig zwingend; eine rechtsgeschäftliche Erleichterung der Beschlussfähigkeitsquoren ist daher ist daher nicht zulässig.
Für die Feststellung der Beschlussfähigkeit ist – gleich wie für die Beschlussfassung – die Mehrheit der anwesenden und vertretenen, nicht aber diejenige der stimmenden Stockwerkeigentümer massgebend. Sie muss nicht nur zu Beginn der Versammlung, sondern auch noch im Moment der Beschlussfassung tatsächlich gegeben sein, andernfalls ist der Versammlungsbeschluss anfechtbar oder allenfalls gar nichtig.
Ist die Stockwerkeigentümerversammlung von Anfang an nicht beschlussfähig oder wird sie es im Verlaufe der Versammlung, ist nach Art. 712p Abs. 2 ZGB eine zweite Versammlung einzuberufen, die jedoch nicht vor Ablauf von 10 Tagen seit der ersten stattfinden darf. Diese zweite Versammlung ist gemäss Art. 712p Abs. 3 beschlussfähig, wenn ein Drittel aller Stockwerkeigentümer, mindestens jedoch zwei anwesend oder vertreten sind.
Erreicht auch die zweite Versammlung nicht das für die Beschlussfähigkeit erforderliche Quorum, muss keine dritte Versammlung einberufen werden; das Gesetz gewährleistet die Lebensfähigkeit der Gemeinschaft dadurch, dass jeder Stockwerkeigentümer sowie der Verwalter die erforderlichen Massnahmen treffe oder durch den Richter anordnen lassen.

* lic. iur., HEV Zürich