Retentionsrecht des Vermieters
* Cornel Tanno

Das Gesetz sieht vor, dass der Vermieter von Geschäftsräumen für den verfallenen Jahreszins und den laufenden Halbjahreszins ein Retentionsrecht an den beweglichen Sachen hat, welche sich in den vermieteten Räumen befinden und zu deren Einrichtung oder Benutzung gehören.

Das Retentionsrecht besteht an beweglichen, körperlichen Sachen, die der Mieter von Geschäftsräumen in die Mietsache eingebracht hat. Grundsätzlich erstreckt es sich auch auf Sachen, welche im Eigentum Dritter stehen. Vorbehalten bleiben jedoch Rechte Dritter, von denen der Vermieter wusste oder wissen musste, dass sie nicht dem Mieter gehören. Ebenfalls nicht vom Retentionsrecht erfasst werden gestohlene, verlorene oder sonstwie abhanden gekommene Sachen.
Im weitern ist das Retentionsrecht an Sachen, die durch die Gläubiger des Mieters nicht gepfändet werden könnten, ausgeschlossen; gemeint sind die so genannten Kompetenzstücke. Unpfändbar sind insbesondere die Werkzeuge, Gerätschaften, Instrumente und Bücher, soweit sie für den Schuldner zur Ausübung seines Berufes notwendig sind. Der Röntgenapparat eines Arztes und die Werkzeuge eines Handwerkers können daher z.B. nicht dem Retentionszugriff unterliegen. Hingegen fallen beispielsweise die sich in einer Arztpraxis befindlichen teuren Gemälde unter den Retentionsbeschlag.
Die in den Mieträumlichkeiten befindlichen Gegenstände müssen in einer direkten Beziehung mit dem vertragsgemässen Gebrauch stehen. Bei der Vermietung von Bürolokalitäten werden unter Vorbehalt obiger Ausführungen die Büromöbel vom Retentionsrecht erfasst. Dagegen fallen diejenigen Sachen, welche nicht mittelbar oder unmittelbar dem Bürobetrieb dienen, wie z.B. der Computer, den der Mieter für rein private Zwecke verwendet, nicht unter den Retentionsbeschlag.
Das Retentionsrecht deckt nur einen verfallenen Jahreszins und den laufenden Halbjahreszins. Das Retentionsrecht für den laufenden Halbjahreszins kann jedoch nur geltend gemacht werden, wenn eine Gefährdung gegeben ist, so z.B. bei (bekannten) Wegzug des Mieters oder Wegschaffen von Gegenständen.
Retentionsgesichert sind nur Mietzinsforderungen. Dieser ist gemäss Definition das Entgelt, das der Mieter dem Vermieter für die Ueberlassung der Sache schuldet. Neben dem Nettomietzins sind somit auch alle vom Mieter zu bezahlende Nebenkosten retentionsgesichert.
Hat der Mieter fällige Mietzinsforderungen nicht bezahlt, so kann der Vermieter von Geschäftsräumen die Aufnahme eines Retentionsverzeichnisses verlangen. Im weitern bildet das Retentionsverzeichnis Grundlage für eine anschliessende Betreibung auf Pfandverwertung.
Das Gesuch um Aufnahme eines Retentionsverzeichnisses ist dem Betreibungsamt des Ortes einzureichen, wo sich die Mieträume befinden. Dieses ist auch für das nachfolgende Pfandverwertungsverfahren örtlich zuständig. Im Verzeichnis dürfen sodann nur so viele Gegenstände aufgenommen werden, als zur Deckung der Forderung notwendig ist.
Der Mieter kann die Retention von Gegenständen vermeiden, wenn er durch Hinterlegung einer genügend grossen Geldsumme anderweitig Sicherheit leistet oder den ausstehenden Mietzins bezahlt. Die Barhinterlage muss die ganze Mietzinsforderung samt Nebenforderungen umfassen. Sodann tritt die hinterlegte Geldsumme anstelle der Retentionsgegenstände und ist in die Retentionsurkunde aufzunehmen.
Da die Retentionsurkunde nur die Funktion eines betreibungsrechtlichen Sicherungsmittels hat, ist sie zeitlich befristet. Hat der Vermieter nicht gleichzeitig mit dem Gesuch um Aufnahme eines Retentionsbegehrens ein Betreibungsbegehren gestellt, so hat die Anhebung der Betreibung auf Pfandverwertung für verfallene Mietzinsforderungen innert 10 Tagen seit Zustellung der Retentionsurkunde zu erfolgen. Wird diese Frist nicht eingehalten, so erlischt die Wirkung der Retentionsurkunde, und der Retentionsbeschlag fällt dahin.
Bei rechtzeitiger Einleitung der Betreibung kann der Mieter gegen den Zahlungsbefehl Rechtsvorschlag erheben. Die Rechtsvorschlagserklärung bedeutet sowohl Bestreitung des Retentionsrechtes als auch der Forderung. Nach erhobenen Rechtsvorschlag muss der Vermieter innert 10 Tagen die Rechtsöffnung verlangen oder Klage auch Anerkennung seiner Forderung bzw. des Retentionsrechtes einleiten. Bei Abweisung des Rechtsöffnungsbegehrens ist innert 10 Tagen seit Mitteilung der ordentliche Prozess anzuheben. Der Retentionsbeschlag für die betreffende Forderung fällt dahin, wenn der Gläubiger (Vermieter) die bezeichneten Fristen nicht einhält.

* lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich