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Stehen die
Fenster im Miteigentum oder im Sonderrecht?
* Philipp Annen Gerade bei
den Fenstern bereitet die Abgrenzung von gemeinschaftlichem Miteigentum und
Sonderrecht Mühe. Denn einerseits gehört dem Grundsatz nach der
Innenbereich des Stockwerkeinheit dem einzelnen Eigentümer, der
Aussenbereich jedoch allen gemeinsam.
Sobald die Fenster einen grossen Anteil ausmachen, wie dies
Schaufenster oder Fensterfassaden tun, so sind sie zur Fassade zu zählen.
Aus praktischer Sicht dürfte die Einräumung des Sonderrechts an
Schaufenstern zugunsten eines Ladenbesitzers aber zweckmässig sein und
wird von der Lehre auch befürwortet. Die Nutzung zu Sonderrecht entbindet
keinesfalls der Pflicht, sich dem Willen der Gemeinschaft bezüglich
Gestaltung und Aussehen zu unterziehen. Damit kann eine störende oder
unerwünscht auffällige äussere Gestaltung der Schaufenster durch
die Mehrheit der Gemeinschaft verhindert werden.
Gewöhnliche Fenstereinheiten können zu Sonderrecht
ausgeschieden werden, unterliegen aber dem gestaltenden Einfluss der
Gemeinschaft, da die Fassade und das äussere Erscheinungsbild zwingend dem
Willen der Stockwerkeigentümergemeinschaft unterstehen. Spricht sich das
Stockwerkeigentümerreglement bezüglich den gewöhnlichen Fenstern
nicht aus, so ist nur klar, dass Gestalt und Aussehen von der Gemeinschaft
bestimmt werden. Jeder einzelne muss sich diesbezüglich dem Willen aller
unterziehen. Will ein einzelner aber Panzerverglasung, der andere einfache
Verglasung und ist äusserlich kein Unterschied erkennbar, so darf in
diesem engen Rahmen jeder für sich die geeignete Lösung treffen,
deren Finanzierung selbstverständlich auch dem einzelnen
obliegt.
Abschliessend ist nochmals
hervorzuheben, dass die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes
zwingend dem gemeinschaftlichen Willen obliegt. Im allgemeinen gilt jedoch die
gesetzliche Vermutung, dass die weder im Gesetz noch im Reglement
erwähnten Gebäudeteile zu Sonderrecht ausgeschieden sind (Artikel
712b Absatz 3 des Zivilgesetzbuches).
* lic. iur., HEV
Zürich |
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