«Dumont» in der Steuerpraxis
* Martin Byland

Das Ehepaar Hess erwarb ein Mehrfamilienhaus aus den dreissiger Jahren. Die vollvermietete Liegenschaft war zwar ohne weiteres bewohnbar, an ihr waren jedoch seit längerem keine grösseren Unterhaltsarbeiten mehr vorgenommen worden, weshalb das Ehepaar eine umfassende Renovation durchführte. Das Dach wurde geflickt und teilweise erneuert, Küche und Bäder komplett ersetzt, ebenso Fenster und Läden. Dazu kamen umfassende Malerarbeiten.

Der Steuerkommissär und mit ihm das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau liessen nur einen Bruchteil der aufgewendeten Kosten zum Abzug vom steuerbaren Einkommen zu. Der Einwand, des Ehepaares, es seien lediglich Unterhaltsarbeiten vorgenommen worden und zudem liege kein Umbau vor, da die Nutzung der Liegenschaft unverändert geblieben sei, wurde nicht gehört. Das Verwaltungsgericht verwies auf die 1997 vom Bundesgericht modifizierte ‚Dumont-Praxis’, wonach Kosten für den Unterhalt von neuerworbenen, nicht vernachlässigten Liegenschaften während fünf Jahren nur dann vom rohen Einkommen abgezogen werden können, wenn es sich um periodischen Unterhalt und nicht um das Nachholen von unterbliebenem Unterhalt handle. Die Aargauer waren der Meinung, auch Instandstellungskosten, d.h. Liegenschaftsunterhaltskosten, die nur in grösseren zeitlichen Abständen anfallen, zählten nicht zu den periodischen Unterhaltskosten, sondern seien wertvermehrend. Dies sei nicht nur bei vernachlässigten, sondern ebenso bei renovationsbedürftigen Liegenschaften der Fall. Sie verwiesen dazu auf den Zweck der ‚Dumont-Praxis’, welche Eigentümer, die eine schlecht unterhaltene Liegenschaft zu einem entsprechend niedrigeren Preis erwerben, um sie zu renovieren, nicht besser stellen solle, als denjenigen Eigentümer, der eine bereits renovierte Liegenschaft ersteht, und dafür keinen Abzug vom Einkommen geltend machen kann. Die vom Ehepaar Hess vorgenommenen Arbeiten würden weit über den Unterhalt im Sinne einer periodischen Instandhaltung hinausgehen und seien daher nur in geringem Masse abzugsfähig.

Fazit
Der Kanton Zürich hat im Unterschied zum Kanton Aargau schon früher eine weniger strenge Praxis gehabt. Danach sind - analog zur heutigen Praxis bei der direkten Bundessteuer - nur die Renovationsaufwendungen nicht abziehbar, die nach dem Kauf einer Liegenschaft getätigt werden, welche als verwahrlost bezeichnet werden musste. Im übrigen gilt im Kanton Zürich für den Erwerber das selbe wie für alle anderen Liegenschafteneigentümer, nämlich dass die Liegenschaft durch die Renovation "nicht in den Rang eines besser ausgestatteten, wertvolleren Gebäudes" aufrücken darf (sogenannte Modernisierung). Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn (1) die Aufwendungen zu einer Erhöhung des Mietertrages führen, (2) die Liegenschaft einer anderen Nutzung zugeführt wird oder (3) sich die Massnahmen in einem Anstieg des Basiswertes niederschlagen. Dies traf bei der Liegenschaft des Ehepaares Hess zu, da es nach der Renovation einen höheren Mietzins erzielte. Vermutlich wäre ihnen jedoch im Kanton Zürich ein höherer Abzug zugestanden worden.
Ob der Diskussion über die sehr unterschiedlichen Regelungen in den einzelnen Kantonen und beim Bund darf die verfahrensrechtliche Seite der Frage nicht vergessen werden. Je differenzierter die Vorschriften sind, desto schwieriger und aufwendiger ist deren Durchsetzung. Da bekanntlich die Frage der Abziehbarkeit meist erst nachträglich auftaucht, ist es für den Steuerpflichtigen schwierig darzutun, in welchem Zustand die Liegenschaft vor der Instandstellung war und ob modernisiert wurde. Dies gilt insbesondere in nicht offensichtlichen Fällen. Zudem ist es in erheblichem Masse eine Frage des Ermessens, in welchem Umfange eine Vernachlässigung bzw. eine Wertvermehrung vorliegt.

* lic. iur. Rechtsanwalt, TBO Treuhand AG, Zürich