 |
Die
Rachekündigung
Eine Kündigung, die
vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis
zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren ausgesprochen wird,
ist grundsätzlich anfechtbar, sofern der Vermieter im Verfahren nicht
überwiegend durchgedrungen ist. Das Gesetz umschreibt, die
Erledigungsweise, die zu einer Kündigungssperrfrist führt unter Ziff.
1 - 4 von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR.
* Romina Wilke Grundsätzlich genügt nach dem Wortlaut des Gesetzes eine
Streitigkeit im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis, in welcher der
Vermieter nicht überwiegend obsiegt hat, um den Mieter drei Jahre lang vor
einer Rachekündigung zu schützen. Es bestehen jedoch gewisse
Schranken. Die Kündigung wird nur dann als Rachekündigung gewertet,
wenn der Vermieter
- im Verfahren ganz oder zu
einem erheblichen Teil unterlegen ist. Konkret heisst das, dass der Mieter bei
einer vollständig bestrittenen Mietzinserhöhung mindestens zu 15%
obsiegt hat oder dass 35% bis 40% der vom Vermieter eingeklagten Forderung
abgewiesen worden sind.
- seine Forderung oder Klage
zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat. Demnach sind die
ersten Anträgen des Vermieters mit seinen letzten zu vergleichen. Wenn der
Vermieter die Teile seiner Forderung zurückzieht, die vor Gericht
aussichtslos gewesen wären, kann er letzten Endes nicht sagen, der Mieter
sei vollständig unterlegen. Der gutgläubige Vermieter muss
andererseits seine Forderung zurückziehen können, ohne eine
Kündigungssperre auszulösen.
- auf die Anrufung des
Richters verzichtet hat. Gemeint ist beispielsweise der Fall, in welchem der
Vermieter nach einem gescheiterten Schlichtungsverfahren seine
Mietzinserhöhung nicht beim Mietgericht durchsetzt. Kein
Kündigungsschutz besteht selbstverständlich, wenn sich die Anrufung
des Mietgerichtes erübrigt, weil der Mieter vor der
Schlichtungsbehörde den Standpunkt des Vermieters vorbehaltlos anerkannt
hat.
- mit dem Mieter einen
gerichtlichen oder aussergerichtlichen Vergleich geschlossen hat. Es muss ein
Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren hängig gewesen sein und die Einigung
muss dieses beendet haben. Zudem müssen beide Parteien Zugeständnisse
gemacht haben. Im Gegensatz zu den übrigen Fällen bedarf es hier
jedoch keiner erheblichen Zugeständnisse des Vermieters.
Die dreijährige Frist
beginnt mit dem Abschluss des Verfahrens (Datum des Vergleichsabschlusses, der
Rechtskraft des Urteils oder des Ablaufs der Frist zur Anrufung des Richters im
Fall des gescheiterten Schlichtungsverfahrens). Das Gesagte gilt übrigens
auch, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich
mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren
über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt
hat.
Keine Sperrfrist wird
ausgelöst durch Verfahren, in welchen die Nichtigkeit der Kündigung
festgestellt wurde, welche die Wirksamkeit einer ausserordentlichen
Kündigung zum Gegenstand haben, über Bagatellansprüche des
Mieters, wenn der Vermieter eine angefochtene Mietzinserhöhung vor der
Schlichtungsverhandlung zurückzieht und wenn der Mieter das Schlichtungs-
oder Gerichtsverfahren missbräuchlich eingeleitet hat.
* lic. iur., HEV
Zürich |
|
