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Formelle
Voraussetzungen der rechtsgeschäftlichen
Wertquotenänderung
* Cornel
Tanno Die Änderung der Wertquoten
kann wegen ursprünglicher Unrichtigkeit sowie wegen nachträglicher
Veränderungen des zu Stockwerkeigentum aufgeteilten Gebäudes
erfolgen. So hat von Gesetzes wegen jeder Stockwerkeigentümer einen
unentziehbaren Anspruch auf Berichtigung seiner Wertquote, wenn diese im
Begründungsakt irrtümlich unrichtig festgesetzt wurde. Voraussetzung
hierfür ist allerdings, dass ein Festhalten an der ursprünglichen
Wertquote den betreffenden Stockwerkeigentümer benachteiligen und im
Vergleich zu den anderen Beteiligten an der gemeinschaftlichen Sache schlechter
stellen würde.
Als
nachträgliche Veränderungen, welche zu einer Korrektur der Wertquoten
führen können, sind zu erwähnen:
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Räumliche Vergrösserung oder Verkleinerung des
Gebäudes |
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Bauliche Veränderungen in der Umgebung des
Gebäudes |
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Teilweise Veräusserung eines
Stockwerkeigentumsanteils |
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Zusammenlegen von Stockwerkeinheiten |
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usw. |
Eine Korrektur der
Wertquoten bedarf von Gesetzes wegen einer übereinstimmenden
Willensäusserung aller direkt Beteiligten (ein Mehrheitsbeschluss
genügt nicht). Dieses Erfordernis ist zwingender Natur und lässt sich
weder im Begründungsakt noch im Reglement wegbedingen.
Die Zustimmungserklärung ist sodann
öffentlich zu beurkunden, da es sich um ein eigentumsübertragendes
Rechtsgeschäft handelt. Öffentliche Beurkundung bei einer Vereinigung
oder Trennung von Anteilen ist erforderlich, weil die Eigentümerposition
quantitativ verändert wird. Es spielt dabei keine Rolle, ob gleichzeitig
ein Eigentümerwechsel und damit eine Eigentumsübertragung
stattfindet.
Da die Quotenkorrektur
immer auch die Interessen aller (nicht nur der unmittelbar beteiligten)
Stockwerkeigentümer tangiert, ist die Zustimmungsvereinbarung von der
Gemeinschaft zu genehmigen. Es genügt dabei ein einfacher
Mehrheitsbeschluss, d.h. das einfache Mehr der abgegebenen Stimmen.
Ein Versammlungsentscheid ist auch dann
erforderlich, wenn
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die Wertquoten von nur zwei Stockwerkeigentümern
geändert werden |
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der Eigentümer von zwei oder mehreren
Stockwerkeigentumsanteilen diese zusammenlegt. |
Der
Genehmigungsbeschluss der Stockwerkeigentümerversammlung ist sodann dem
Grundbuchamt durch beglaubigten Protokollauszug mitzuteilen.
Der Berichtigungsanspruch kann nötigenfalls auch
unter Inanspruchnahme des Richters durchgesetzt werden. Die richterliche
Berichtigung der Miteigentumsanteile bzw. der rechnerisch zum Ausdruck
bringenden Wertquoten tritt mit der Rechtskraft des Urteils ein.
* lic. iur., Rechtsanwalt,
HEV Zürich |
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