Kauf eines Eigenheims kein «wichtiger Grund» zur Kündigung

HEV CH. Auch wenn ein Mieter ein Eigenheim erwirbt, kann er nicht einfach aus seinem Mietvertrag «aussteigen». Er bleibt an die mietvertraglichen Bestimmungen gebunden.

Beispiel
Ein Vermieter V und ein Mieter M haben einen auf fünf Jahre befristeten Mietvertrag für ein Einfamilienhaus abgeschlossen, der Ende April 2004 ausläuft. Der Mieter teilt dem Vermieter nun mit, dass er beabsichtige, ein Eigenheim zu erwerben und dass er deshalb vorzeitig aus dem Mietverhältnis austreten möchte. Er gedenke, den Mietvertrag «aus wichtigen Gründen» zu kündigen, da er keinen Ersatzmieter zu finde, der bereit wäre, den hohen Mietpreis zu bezahlen.

Sachlage
Der Mieter kann gemäss Mietrecht das Mietobjekt vor dem Ablauf des Vertrages vorzeitig zurückgeben, wenn er dem Vermieter einen zahlungsfähigen und zumutbaren Ersatzmieter stellt. Dieser muss bereit sein, den bestehenden Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Dies bedeutet selbstverständlich auch, dass der Ersatzmieter bereit sein müsste, den Mietzins von 3000 Franken pro Monat zu bezahlen. Ist es angesichts der herrschenden Marktlage schwierig, einen Ersatzmieter zu den geltenden Konditionen zu finden, stellt sich die Frage, ob der Mieter deshalb den Vertrag aus wichtigen Gründen kündigen kann.
Der Mieter kann das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen, wenn wichtige Gründe für sie die Vertragserfüllung unzumutbar machen. Der vom Mieter geplante Hauserwerb kann allerdings nicht als wichtiger Grund im Sinne des Mietrechts gelten. Wichtige Gründe sind nur ausserordentliche Umstände, die dem Mieter bei Vertragsabschluss nicht bekannt oder für ihn nicht vorhersehbar waren, und die die Fortsetzung des Mietverhältnisses untragbar machen. Sie müssen schwerwiegender Art sein und dürfen grundsätzlich nicht vom Mieter selbst verschuldet sein.
Als wichtige Gründe, die zur Vertragsauflösung berechtigen, gelten beispielsweise Wirtschaftskrisen und Kriege, die zum wirtschaftlichen Ruin des Mieters führen, der Tod des Mitmieters, ohne dessen finanzielle Mitwirkung der Mieter das Mietverhältnis nicht halten kann oder eine schwere Krankheit, die den Mieter zur Aufgabe des Mietverhältnisses zwingt. Diese Beispiele verdeutlichen, dass ein Eigenheimerwerb die vom Gesetz und der Rechtsprechung gestellten hohen Anforderungen an das Vorliegen eines wichtigen Grundes nicht zu erfüllen vermag. Der Mieter kann somit das feste Mietverhältnis nicht unter Berufung auf einen wichtigen Grund kündigen. Als Alternative zur vorzeitigen Rückgabe des Mietobjekts gemäss Art. 264 OR bietet sich dem Mieter (nebst einer allfälligen einvernehmlichen Aufhebung des Mietvertrags) noch die Möglichkeit, das Haus bis Ende April 2004 an einen Untermieter zu vermieten, um wenigstens einen Teil des Mietzinses bezahlt zu erhalten. Diesfalls haftet der Mieter dem Vermieter nach wie vor für alle Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis bis zu dessen Ablauf. Er haftet sowohl für die Mietzinszahlungen als auch für allfällige vom Untermieter verursachte Schäden am gemieteten Einfamilienhaus.