 |
Neueinführung von Nebenkosten für Leistungen, die im
Nettomietzins eingeschlossen sind
*
Pascale Sibon
Erhebt der Vermieter
Akontozahlungen für bisher im Nettomietzins inbegriffene Nebenkosten, muss
er diese Vertragsänderung dem Mieter auf dem amtlichen Formular mitteilen.
– Die Formularpflicht besteht auch dann, wenn der Nettomietzins reduziert
wird. – Die Vertragsänderung muss in genügender Weise
begründet werden.
Beabsichtigt der Vermieter,
vertraglich im Nettomietzins inbegriffene Nebenkosten inskünftig separat
zu erheben, so stellt dies eine so genannte andere einseitige
Vertragsänderung dar, welche im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR mittels
amtlichem Formular angezeigt werden muss. Unerheblich ist dabei, ob der
Systemwechsel nach den Vorstellungen des Vermieters „kostenneutral“,
also ohne zusätzliche Belastung für den Mieter bleiben
soll. Wie soll nun dieser
Systemwechsel begründet werden?
Das Bundesgericht stellt hohe Anforderungen an die Begründung
einer anderen einseitigen Vertragsänderung, die einen Systemwechsel mit
Bezug auf die Erhebung von Nebenkosten bezweckt. Eine solche Begründung
muss folgende Elemente enthalten:
| - |
Genaue und detaillierte Umschreibung der inskünftig
als Nebenkosten separat erhobenen Positionen. |
| - |
Hinweis, ob für die Nebenkosten eine Pauschale oder
eine Akontozahlung (mit entsprechender Abrechnungspflicht zu Lasten des
Vermieters) erhoben wird. |
| - |
Angaben darüber, welche bisherigen Kosten den
inskünftig gesondert belasteten Nebenkosten, bezogen auf das konkrete
Mietobjekt – entsprechen (zusätzlich zu einer allfälligen
Reduktion des Nettomietzinses und einer allfälligen Erhöhung von
Akontozahlungen) |
| - |
Eine Begründung für den Systemwechsel (die
darin besteht, dass nicht nur gesagt wird, was sondern auch warum die
Änderung erfolgt). |
Wir empfehlen Ihnen
daher folgenden Begründungstext:
| - |
Erhebung neuer, bisher im Nettomietzins inbegriffener
Nebenkosten nach separater Abrechnung, und zwar folgende
Nebenkostenpositionen:
(Aufzählung/Verweis auf
Begleitschreiben) |
| - |
Der Aufwand für die neu separat erhobenen
Nebenkosten beläuft sich für Ihr Mietobjekt aufgrund der
Erfahrungszahlen des letzten Jahres/Durchschnitt der letzten drei Jahre auf Fr.
xy pro Monat, weshalb der Nettomietzins im entsprechenden Umfang reduziert und
die monatlich zu leistenden Akontozahlungen im gleichen Betrag erhöht
werden. |
| - |
Abrechnung der vorstehend/im Begleitschreiben
aufgeführten Nebenkostenpositionen nach tatsächlich anfallendem
Aufwand, d.h. nach Verursacherprinzip. |
* lic. iur., HEV
Zürich |
|
