 |
Koppelungsgeschäfte
* Livio Crameri
Koppelungsgeschäfte
sind vom Mietvertrag unterscheidbare Verträge, die dem Mieter
aufgedrängt werden und die nicht unmittelbar mit dem Gebrauch der
Mietsache im Zusammenhang stehen. Solche Geschäfte sind verboten, wenn der
Abschluss des Mietvertrages oder deren Fortführung von dessen Abschluss
abhängig gemacht werden. Allerdings gilt das Verbot nur im Zusammenhang
mit Wohn- und Geschäftsräumen, nicht aber z.B. mit der Miete von
Fernsehern oder anderen beweglichen Sachen.
Werden solche Koppelungsgeschäfte trotzdem
abgeschlossen, so sind sie nichtig.
Als
Koppelungsgeschäfte gelten z.B. die Verpflichtung des Mieters, die
Mietsache, Möbel oder Aktien zu kaufen oder einen Versicherungsvertrag
abzuschliessen (Art. 3 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn-
und Geschäftsräumen).
Nicht
verboten ist hingegen, dem Mieter bloss das Recht einzuräumen, die
Mietsache, Möbel oder irgendwas anderes zu kaufen. In diesem Fall wird dem
Mieter nämlich kein Geschäft aufgedrängt.
Die Verpflichtung einen Versicherungsvertrag
abzuschliessen, ist nur dann unzulässig, wenn sie in keinem Zusammenhang
mit dem Gebrauch der Mietsache steht. Zulässig ist z.B. den Mieter zu
verpflichten, eine Versicherung über Wasserschäden oder Glasbruch
oder eine Haftpflichtversicherung für eventuelle Schäden an der
Mietsache abzuschliessen.
Weitere
Koppelungsgeschäfte, die nicht in der Verordnung genannt werden, sind
folgende:
| - |
die Verpflichtung rückwirkend, also für die
bereits vergangene Zeit, eine Mietzinserhöhung zu bezahlen; |
| - |
die Verpflichtung, Waren zu kaufen oder
abzunehmen; |
| - |
die Verpflichtung, Schulden, z.B. Hypothekarschulden des
Vermieters zu übernehmen; |
| - |
die Verpflichtung, dem Vermieter eine Vollmacht
über das Bankkonto des Mieters einzuräumen, also ein so genanntes
Lastschriftverfahren zu vereinbaren. |
Solche Geschäfte
sind allerdings immer nur dann verboten und insofern nichtig, wenn sie dem
Mieter aufgedrängt werden, wenn sie der Mieter also nicht abschliessen
würde, wenn man von deren Abschluss nicht den Mietvertrag abhängig
machen würde.
Das
Koppelungsgeschäft kann in einer separaten Vereinbarung geregelt sein; es
kann aber auch in den Mietvertrag integriert sein.
Es kann zwischen dem Mieter und dem Vermieter abgeschlossen sein,
aber auch zwischen dem Mieter und einer Drittperson, wenn der Dritte die Macht
hat, das Koppelungsgeschäft durchzusetzen, d.h. also wenn er genügend
Einfluss auf den Vermieter hat.
In den
Fällen, dass das Koppelungsgeschäft verboten, also nichtig ist, kann
der Mieter bereits erbrachte Leistungen nach den Regeln der ungerechtfertigten
Bereicherung zurückverlangen (Art. 62 folgende OR). Der Mieter hat
demzufolge das Recht, innert eines Jahres seit Entdeckung der Nichtigkeit des
Geschäftes, spätestens aber nach 10 Jahren die Leistung
zurückzuverlangen.
Eine
Kündigung, die ausgesprochen wird, weil der Mieter das
Koppelungsgeschäft nicht abgeschlossen oder nicht erfüllt hat, ist
anfechtbar.
* lic. iur., HEV
Zürich |
|
