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Rückgabe
der Wohnung
* Reto Ziegler
Für eine reibungslose
Beendigung eines Mietverhältnisses sind diverse Richtlinien zu beachten,
um sich von Unannehmlichkeiten zu schützen. Gibt der Mieter das Mietobjekt nicht rechtzeitig
zurück, so hat er den Vermieter für die Zeit bis zur Rückgabe
entsprechend dem bisherigen Mietzins zu entschädigen. Ist die Mietsache
bereits weitervermietet und kann der Nachfolgemieter nicht termingerecht
einziehen, so hat der bisherige Mieter auch für die Kosten für einen
Hotelaufenthalt und/oder Lagerkosten des neuen Mieters
aufzukommen.
Das Mietobjekt ist
gereinigt, geräumt und in ordnungsgemässem Zustand
zurückzugeben. Zu berücksichtigen sind allerdings sich aus der
vertragsgemässen Benutzung ergebende Abnützungen sowie der Zustand
bei Mietantritt. D.h., der Mieter haftet weder für die normale
Abnützung noch für Mängel, welche schon vor Mietbeginn
bestanden. Das neue Mietrecht (1.7.1990) enthält die früher im Gesetz
verankerte Vermutung nicht mehr, der Mieter habe das Mietobjekt in einem
einwandfreien Zustand übernommen. Es empfiehlt sich daher zwingend, bei
jedem Mietantritt ein Protokoll über den Zustand der Mietsache
aufzunehmen. Damit wird ermöglicht, bei Beendigung des
Mietverhältnisses die Situation mit dem ursprünglichen Zustand zu
vergleichen und zu beurteilen, ob ausserordentliche Abnützungen
eingetreten sind. Die Beweislast für Abweichungen gegenüber dem
Zustand bei Mietbeginn trägt der Vermieter.
Der Mieter hat vor seinem Auszug beispielsweise:
- die Räumlichkeiten
vollständig zu räumen und gründlich zu reinigen;
- sämtliche Nägel-
und Dübellöcher sowie andere schadhaften Stellen an den Wänden
fachgerecht auszubessern;
- Zimmerböden gut zu
reinigen, Parkette zu spänen und zu wichsen, versiegelte Böden und
solche aus Kunststoff und Linol mit einem Spezialpflegemittel zu behandeln,
Teppiche zu shampoonieren;
- Sämtliches Holzwerk
mit Seifenwasser sauber abzuwaschen, alle Schränke auch innen feucht zu
reinigen.
- Kalkrückstände
an Metallteilen und emaillierten oder glasierten Gegenständen (z.B.
Hahnen, Badewanne, Lavabo, Klosett) mit einem nicht säurehaltigen Mittel
sorgfältig zu entfernen.
- Jalousie- und Rolladen
sowie sämtliche Fenster und Vorfenster ebenfalls gut zu reinigen,
Doppelverglasungen auseinanderzuschrauben und auch innen zu
reinigen;
- Ausgefranste
Rolladengurten und gesprungene oder fehlende Fensterscheiben zu
ersetzen;
- Tropfende Wasserhahnen ab
zu dichten, defekte Schalter, Stecker und Türschlösser instand zu
stellen.
Tropfende Wasserhahnen
abzudichten, defekte Schalter, Stecker und Türschlösser instand zu
stellen.
Die vom Mieter vorzunehmenden
Instandstellungs- und Reinigungsarbeiten müssen fachmännisch
ausgeführt und bis zum Schluss des Mietverhältnisses beendet sein.
Nicht vom Vermieter schriftlich bewilligte Änderungen am Mietobjekt
gehören nicht zum vertragsgemässen Gebrauch und müssen daher vom
Mieter bis zur Rückgabe der Räumlichkeiten
rückgängig gemacht werden.
Werden die Mieträumlichkeiten vom Mieter übermässig
abgenutzt (Wände vergilbt wegen starken Rauches, Tierschäden an
Holzwerk, Beschädigung infolge unsorgfältiger Nutzung), ist er
für die dadurch entstehenden Instandstellungskosten haftbar. Kann eine
Sache repariert werden, hat der Mieter für den Schaden voll (100 %)
aufzukommen. Ist eine Reparatur nicht möglich oder lohnt sich eine solche
nicht mehr, hat der Mieter die Ersatzanschaffungskosten inkl. Montagekosten
unter der Berücksichtigung der Lebensdauer der zu ersetzenden Sache zu
übernehmen. Für Bagatellschäden oder ästhetische
Beeinträchtigungen (Kratzer in Lavabo, kleiner Flecken auf Teppich), deren
Behebung unverhältnismässig hohe Kosten verursachen würden,
schuldet der Mieter einen angemessenen Minderwert.
Bei der Rückgabe des Mietobjekts muss der Vermieter den Zustand
der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat,
diesem sofort schriftlich und eingeschrieben melden. Versäumt der
Vermieter dies, so verliert er seinen Anspruch, soweit es sich um Mängel
handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung erkennbar waren. Ein vom
Mieter unterzeichnetes Mängelprotokoll oder ein amtlicher Befund, welche
den Zustand der Wohnung wiedergeben, genügen den Anforderungen
einer Mängelrüge nicht, sofern sie nicht klar und substanziiert zum
Ausdruck bringen, für welche der aufgelisteten Mängel der Mieter
aufzukommen hat. Sämtliche Mängel, deren Behebung zulasten des
Mieters gehen soll, sind somit entsprechend zu kennzeichnen («M»,
«zL. M», «40% zL. M»).
Weigert sich ein Mieter ein Rückgabeprotokoll zu unterzeichnen
oder ist er am Rückgabetermin nicht anwesend oder vertreten, so hat ihm
der Vermieter innert 2 - 3 Werktagen - aus Beweisgründen eingeschrieben -
eine schriftliche Mängelrüge zuzustellen. Aus dieser muss klar
ersichtlich sein, welche Positionen zulasten des Mieters gehen. Eine blosse
Zustellung des Rückgabeprotokolls ohne spezifizierte
Haftungserklärung stellt keine genügende Mängelrüge dar.
Eine Mängelrüge könnte wie folgt lauten:
«Ich mache Sie für die Positionen 3, 17, 22,
38, 41 gemäss beiliegendem Rückgabeprotokoll haftbar. Die
Schlussabrechnung unter Berücksichtigung der Lebensdauer erfolgt nach
Erhalt der einzelnen Handwerkerrechnungen.»
Mängel, die später entdeckt werden und während der
Rückgabe nicht erkennbar waren, sind dem Mieter sofort (2 - 3 Werktage)
nach Entdeckung schriftlich und eingeschrieben zu melden. Es ist ihm auch
mitzuteilen, dass ihn der Vermieter für diese Mängel haftbar
macht.
Um sich später
Unannehmlichkeiten zu ersparen, ist es empfehlenswert, für die Abnahme von
Mieträumlichkeiten einen Wohnungsexperten des HEV Zürich beizuziehen.
Rückgabeprotokolle
können beim HEV Zürich bezogen werden.
* lic. iur., Rechtsanwalt,
HEV Zürich |
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