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Kostenverteilung in der Gemeinschaft der
Stockwerkeigentümer
* Romina
Wilke
Grundsätzlich werden
die gemeinschaftlichen Kosten für Reparaturen, Unterhalt und Erneuerungen
von den Stockwerkeigentümer nach dem Prinzip der quotenproportionalen
Kosten- und Lastenverteilung getragen. Die Kosten für die Wartung der
Heizung beispielsweise werden daher innerhalb der Gemeinschaft nach Massgabe
der Wertquoten verteilt. Dieser auf
die Wertquote abstützende Verteilschlüssel ist jedoch lediglich
dispositiver Natur: Im Reglement oder durch einen entsprechenden Beschluss der
Stockwerkeigentümerversammlung können Abweichungen von der
gesetzlichen Ordnung vorgesehen werden. Dies drängt sich oft auf, wenn
sich die Verteilung der Kosten als sachlich unrichtig oder unbefriedigend
erweist. Andere Kriterien für die Verteilung der Kosten könnten sein:
Kubikinhalt der Räume im Sonderrecht, Bruttogeschossfläche oder der
Steuerwert.
Falls jedoch bestimmte
gemeinschaftliche Bauteile, Einrichtungen oder Anlagen einem
Stockwerkeigentümer nicht oder nur in ganz geringem Masse dienen, so ist
dies gemäss Art. 712h Abs. 3 ZGB bei der Kostenverteilung zwingend zu
berücksichtigen. Das heisst, dass in einem solchen Fall nicht die
Wertquoten massgebend sind zur Bestimmung der Verteilung der Kosten, sondern
die konkreten Umstände. Wenn zum Beispiel Sanierungsarbeiten an dem
Treppenhaus nur in einem von drei Häusern durchgeführt wird, brauchen
sich die Stockwerkeigentümer der beiden anderen Häuser nicht an die
Kosten zu beteiligen (BGE 107 II 141). Beziehen sich die Sanierungsarbeiten
jedoch auf gemeinschaftliche Teile, wie zum Beispiel bei Sanierungsarbeiten an
einer gemeinschaftlichen Heizung, müssen sich alle an die Kosten
beteiligen. Eine dem zwingenden Grundsatz von Art. 712h Abs. 3 ZGB
wiedersprechende Reglementsbestimmung oder ein dagegen verstossender Beschluss
der Stockwerkeigentümer hat der Richter auf Begehren
aufzuheben.
Über den von Art. 712h
Abs.3 ZGB zwingend vorgesehenen Fall einer Abweichung vom quotenproportionalen
Verteilschlüssel können die Stockwerkeigentümer frei
beschliessen und dies ist insbesondere dann sinnvoll, wenn gemeinschaftliche
Teile, Anlagen oder Einrichtungen nicht allen in gleicher Weise dienen (z.B.
Lift, Waschküche).
Zu beachten
bleibt, dass ein freiwilliger Nutzungsverzicht, z.B. des gemeinsamen
Hobby-Raums, noch nicht zu einer Befreiung von der Beitragspflicht und damit zu
einer Abweichung von der quotenproportionalen Kostenverteilung
berechtigt.
* lic. iur., HEV
Zürich |
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