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„Ausserterminliche Kündigung“ – nicht immer
schriftlich
* Anita Lankau
Zur Vermeidung
unnötiger finanzieller Schäden hat der Mieter die Möglichkeit,
seine Wohnung vorzeitig zurückzugeben (Art. 264 OR). Eine vorzeitige
Vertragsauflösung bedeutet, dass das Mietverhältnis unabhängig
von den vertraglich vereinbarten Fristen und Terminen unter Einhaltung einer
kurzen Frist (vorwiegend eine einmonatige Anzeigefrist auf Ende eines Monats)
aufgelöst werden kann. Bei dieser Vorschrift handelt es sich um eine
Schutzvorschrift zugunsten des Mieters. Zieht dieser ausserterminlich aus der
Wohnung aus, so muss er dies dem Vermieter nicht zwingend schriftlich mitteilen
– im Gegensatz zur ordentlichen Kündigung (Art. 266l
OR). Gibt der Mieter seine Wohnung
ohne Einhaltung der Kündigungsfrist oder des Kündigungstermins
zurück, so ist eine schriftliche Kündigung nicht zwingend
vorausgesetzt. Der Mieter muss einzig dem Vermieter das Ende des Gebrauchs der
Mietsache auf einen bestimmten Termin hin eindeutig zum Ausdruck bringen. Der
schlichte Nichtgebrauch begründet noch keine Rückgabe. Der Mieter
muss mittels einer objektiven Handlung dem Vermieter zu erkennen geben, dass er
endgültig auf sein Gebrauchsrecht verzichtet.
Ausreichend ist bei der
Wohnungsmiete die Wegschaffung des Mobiliars sowie die Rückgabe der
Schlüssel des Mietobjektes. Grundsätzlich ist die Übergabe aller
vorhandener Schlüssel, auch derjenigen, die durch den Mieter
nachträglich angefertigt wurden, erforderlich. Denn erst damit ist der
ausschliessliche Besitz an der Mietsache möglich, womit die Rückgabe
im Sinne von Art. 264 OR bejaht werden darf. Im Normalfall wird auch die
vollständige Räumung des Mietobjektes vorausgesetzt, denn nur
ausnahmsweise erklärt sich ein Nachmieter bereit, gewisse im Mietobjekt
verbleibende Gegenstände zu übernehmen.
Will der Mieter
gemäss Art. 264 OR die Mietsache vorzeitig abgeben, so kann er dies nach
dem oben Aufgeführten auch bloss mündlich erklären. Es handelt
sich hiermit nicht um eine Kündigung, bei der die Schriftlichkeit
erforderlich ist (vgl. demgegenüber Art. 266l ff.). Aus Beweisgründen
ist eine schriftliche Form aber äusserst empfehlenswert.
* lic. iur., HEV
Zürich |
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