ZKB senkt Hypothekarzinsfuss
* Paco Oliver

Die Zürcher Kantonalbank (ZKB) hat den Zinssatz für Ersthypotheken für Wohnliegenschaften von 4,25% auf 4% gesenkt. Die Änderung tritt für neue Darlehen sofort, für bestehende per 1. Februar 2002 in Kraft. Das bedeutet, dass die Mieter aufgrund von Art. 270a OR eine Herabsetzung des Mietzinses auf den nächsten Kündigungstermin verlangen können. Für die Berechnung siehe www.khev-zh.ch.

Was ist bei Neuabschlüssen von Mietverträgen im Hinblick auf die Hypothekarzinssenkung zu beachten?
** Fritz Blaser

bl. Aufgrund des Vertrauensschutzes darf sich der Mieter grundsätzlich darauf verlassen, dass bei Unterzeichnung des Mietvertrags der Mietzins dem aktuellen Stand aller Berechnungsgrundlagen entspricht. Das gilt selbst dann, wenn im Mietvertrag unter der Rubrik Berechnungsgrundlagen andere Daten eingetragen werden. Es sei denn, diese Berechnungsgrundlagen werden durch einen Mietzinsvorbehalt ergänzt.
Massgeblich sind die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bekannten Werte, soweit sie im Zeitpunkt des Vertragsbeginns wirksam sind.

Mietbeginn 1. Februar 2002 und später
Werden jetzt Mietverträge mit Mietbeginn 1. Februar 2002 oder später abgeschlossen, so gilt ein Hypothekarzinsfuss von 4% als Berechnungsgrundlage, weil die entsprechende Senkung heute schon bekannt und in jenem Zeitpunkt wirksam ist.

Mietbeginn vor dem 1. Februar 2002
Wird der Mietvertrag dagegen beispielsweise am 15. November 2001 ohne Vorbehalt per 1. Januar 2002 abgeschlossen, gilt der Hypothekarzinsfuss von 4.25%, da die Senkung auf 4% erst per 1. Februar 2002 wirksam wird.
Unter diesem Gesichtspunkt ist es am einfachsten, den Anfangsmietzins in diesem Sinne festzulegen und auf den nächsten Kündigungstermin eine Mietzinssenkung anzuzeigen.
Will der Vermieter dagegen den Anfangsmietzins bereits auf der Berechnungsgrundlage des gesenkten Hypothekarzinses festlegen, muss er dies im Mietvertrag ausdrücklich festhalten. Z.B.: „Die Hypothekarzinssenkung von 4.25% auf 4% ist, obwohl sie erst per 1. Februar 2002 wirksam wird, bei der Berechnung des Mietzinses bereits berücksichtigt.“ Senkt er dabei den Mietzins gegenüber dem Vormieter nicht, muss er diese „Anpassung“, bzw. Verrechnung mit der Hypothekarzinssenkung auf dem „Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses“ begründen (z.B. „Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit“).
Eine Anfechtung des Anfangsmietzinses ist nur bedingt zu befürchten. Eine solche ist nämlich nur möglich, wenn der Mietzins erheblich erhöht wurde. Nach geltender Praxis setzt dies eine Erhöhung von mehr als 10 % voraus

*   Paco Oliver, Redaktor, lic. iur. , HEV Zürich
** Fritz Blaser, lic. iur. , HEV Zürich