Der Ausschluss des Stockwerkeigentümers aus der Gemeinschaft
* Anita Lankau

In ganz seltenen Fällen kann ein Stockwerkeigentümer aufgrund seines rücksichtslosen oder arglistigen Verhalten aus der Gemeinschaft ausgeschlossen werden (Art. 649b ZGB). Dies ist dann der Fall, wenn der Stockwerkeigentümer oder Personen, für die er einzustehen hat, wie z.B. sein Mieter oder Pächter, seine Familienangehörigen oder Angestellten, ihre Verpflichtungen derart schwer verletzen, dass den anderen Stockwerkeigentümern eine Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zugemutet werden kann. Da ein solcher Ausschluss für den Betroffenen einen schwerwiegenden Eingriff in seine Rechtsposition darstellt, ist ein Ausschluss nur gerechtfertigt, wenn zum einen wichtige Gründe im erwähnten Sinne vorliegen und sich zum anderen alle Mahnungen, Aufforderungen und Zurechtweisungen als erfolglos erwiesen haben. Der Ausschluss ist also als letzte Möglichkeit zu betrachten und nur bei schwerer Verletzung der Verpflichtungen möglich.

Der Ausschluss wurde von einem Gericht konkret in Bezug auf einen Stockwerkeigentümer bejaht, der während Jahren infolge eigener Überempfindlichkeit gegen Kinderlärm durch Nörgeleien, Unverträglichkeiten, Verdächtigungen, beleidigenden Äusserungen, Schikanen, Tätlichkeit und ein vorsätzliches Beinahe-Anfahren eines Kindes mit dem Auto das Zusammenleben in unzumutbarer Weise beeinträchtigt hatte; durchschnittlicher Kinderlärm ist hinzunehmen und berechtigt nicht zu Pflichtwidrigkeiten gegenüber den anderen Gemeinschaftern.
Der Ausschluss wurde dagegen von einem Gericht konkret in Bezug auf einen Stockwerkeigentümer verneint, der (und dessen Familie) sich in nicht leicht zu nehmender Weise pflicht- und gemeinschaftswidrig verhalten und die Wohnqualität der übrigen Beteiligten nicht unerheblich beeinträchtigt hatte. Die Pflichtverletzungen waren mehrheitlich zwar als Bagatellen zu qualifizieren (übermässiger Lärm, Verstösse gegen die Hausordnung wie Fussball auf mit Verbot belegter Rasenfläche, Nichtabschliessen der Haustüre, etc.), erreichten in ihrer Häufigkeit indessen doch ein gewisses Gewicht, das allerdings zum erfolgreichen Ausschluss noch nicht ausreichte.
Zur Klage aktivlegitimiert sind der oder die in ihrer Rechtsposition an der gemeinschaftlichen Sache beeinträchtigten Stockwerkeigentümer unter der Voraussetzung, dass sie durch einen Mehrheitsbeschluss der Stockwerkeigentümerversammlung zur Klage ermächtigt worden sind. Besteht die Gemeinschaft aus nur zwei Stockwerkeigentümern, so ist jeder zur Klage berechtigt.
Wenn der Richter den Stockwerkeigentümer aus der Gemeinschaft ausschliesst, so verurteilt er ihn zur Veräusserung seines Anteils innert einer angesetzten Frist. Unter Veräusserung versteht man in diesem Fall jede rechtsgeschäftliche Übertragung des Miteigentumsanteils wie der Verkauf, die Schenkung, der Tausch oder die freiwillige Versteigerung. Wenn der Stockwerkeigentümer innert der angesetzten Frist seinen Anteil nicht veräussert, erfolgt die öffentliche Versteigerung nach den Vorschriften der Zwangsverwertung.

* lic. iur., HEV Zürich