Erstreckung des Untermietverhältnisses
* Cornel Tanno

Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Bei der Abwägung zwischen den einander entgegenstehenden Interessen der Parteien sind namentlich die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zu berücksichtigen. Eine Erstreckung des Vertragsverhältnisses soll dem Mieter mehr Zeit zur Verfügung stellen, ein ihm zumutbares Ersatzobjekt zu finden.

Wird ein Untermietverhältnis gekündigt, so stehen dem Untermieter sowohl das Recht auf Anfechtung der Kündigung als auch das Recht, eine Mieterstreckung zu verlangen, zu. Ist das Hauptmietverhältnis gekündigt oder endigt es infolge Zeitablaufs, so sind die Ansprüche des Untermieters insofern beschränkt, als das Untermietverhältnis ungeachtet der möglichen Anfechtungsgründe und einer allfälligen Härte nicht länger als das Hauptmietverhältnis dauern kann. Der Untermieter hat selbst dann keinen Anspruch auf weiteren Verbleib im Mietobjekt, wenn nach erfolgter Kündigung des Hauptmietverhältnisses der Untervermieter eine Kündigung des Untermietverhältnisses unterlässt. In diesem Fall verfügt der Hauptvermieter über einen Ausweisungsanspruch gegenüber dem Untervermieter und/oder gegen den Untermieter.
Ist dagegen das Hauptmietverhältnis nicht gekündigt oder endigt es nicht infolge Zeitablaufs, so erfolgt die Beurteilung der Rechtslage hinsichtlich des Untermieters nach den gleichen Kriterien wie im normalen Mietverhältnis. Der Untermieter hat diesfalls seine Anfechtungs- bzw. Erstreckungsklage gegen den Mieter und Untervermieter zu richten.
Eine allfällige Erstreckung des Mietverhältnisses schützt die Mieterschaft und deren Familie, weshalb Interessen allfälliger Drittpersonen, die weder Familienangehörige noch Mitmieter sind, nicht als härtebegründende Umstände zu berücksichtigen sind.
Wenn die Mieterschaft die Räumlichkeiten untervermietet, so kann sie sich deshalb grundsätzlich nicht auf Gründe berufen, welche für die Untermieterschaft eine Härte darstellen.

Zur Illustration soll folgendes Beispiel dienen:
Die Mieterschaft einer 3-Zimmerwohnung hat seit Übernahme des Mietobjektes die Räumlichkeiten an einen Dritten untervermietet. Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis gegenüber dem Hauptmieter infolge Eigenbedarfs. Die Kündigung wird in der Folge vom Hauptmieter angefochten und eventualiter die längstmögliche Erstreckung verlangt. Als Gründe für die Erstreckung führte er nur solche an, welche in der Person des Untermieters liegen. Da zwischen dem Mieter und dem Untermieter keine Familiengemeinschaft bzw. kein gemeinsamer Haushalt besteht, fallen die Interessen des Untermieters vorliegend nicht in Betracht. Entsprechend ist auch keine Erstreckung zu gewähren.

* lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich