Hinterlegung des Mietzinses
* Cornel Tanno

Das Hinterlegungsrecht ist der Immobilienmiete vorbehalten. Voraussetzung dafür, dass der Mieter sein Recht auf Hinterlegung geltend machen kann, bildet das Vorhandensein eines Mangels. Der Hinterlegungsanspruch steht bei allen Arten von Mängeln zur Verfügung, in denen der Mieter vom Vermieter deren Beseitigung verlangen kann. Kein Hinterlegungsanspruch besteht entsprechend im Bereich der sogenannten kleinen Mängel, die der Mieter auf eigene Kosten beseitigen muss.
In Lehre und Praxis wird zu Recht die Ansicht vertreten, dass zur Hinterlegung nur berechtigt ist, wer einen Beseitigungsanspruch besitzt. Der Rechtsbehelf der Hinterlegung kann folgerichtig dann nicht zur Verfügung stehen, wenn der Mieter zur Duldung von Unterhaltsarbeiten oder von Umbauarbeiten verpflichtet ist.
Ferner ist die Hinterlegung nur dann zulässig, wenn der Vermieter tatsächlich in der Lage ist, den gerügten Mangel zu beseitigen. Daran fehlt es vor allem dann, wenn der Mangel nicht in direktem Einflussbereich des Vermieters liegt wie z.B. bei Lärmimmissionen, die infolge von Umbauarbeiten auf dem Nachbargrundstück entstehen. Ebenfalls ausgeschlossen ist die Hinterlegung bei irreparablen Mängeln, bzw. im Fall (objektiver) Unmöglichkeit der Mängelbeseitigung. Im weiteren besteht kein Beseitigungsanspruch, wenn die Beseitigung des Mangels mit unverhältnismässigem Aufwand (insbesondere Kosten) verbunden wäre.
Als Beispiel ist die Heizungsanlage einer für den Abbruch bestimmten Altliegenschaft zu nennen, welche bei Temperaturen weit unter dem Gefrierpunkt das Mietobjekt nicht mehr genügend zu beheizen vermag. Ein Beseitigungsanspruch des Mieters ist zu verneinen, da dem Vermieter aufgrund der konkreten Umstände (hohe Investitionskosten, Abbruchobjekt) eine solche Investition objektiv nicht zumutbar ist.
Ist das Mietverhältnis bereits gekündigt, beurteilt sich das Hinterlegungsrecht danach, ob dem Mieter für den gerügten Mangel bis zum Ablauf des Mietverhältnisses noch ein Anspruch auf Beseitigung zusteht oder nicht. Das Beseitigungs- und somit das Hinterlegungsrecht entfällt stets dann, wenn die restliche Vertragsdauer zur Behebung des Mangels nicht ausreicht oder wenn dem Vermieter die Mangelbehebung bis zur Vertragsbeendigung nicht mehr zugemutet werden kann.
Wie aus den obigen Darlegungen ersichtlich, rechtfertigt nicht jeder Mangel am Mietobjekt ein Hinterlegung des Mietzinses. Hinzu kommen noch strenge formelle Voraussetzungen, die der Mieter beim Hinterlegungsverfahren zu beachten hat (Aufforderung zur Mängelbeseitigung innert angemessener Frist mit Androhung der Hinterlegung). Zu diesem Thema wurde bereits in einer der vorangehenden Ausgaben eingegangen.

* lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich