Grundstückgewinnsteuern bei Vorkaufs-, Kauf- und Rückkaufsrecht
* Cornel Tanno

Bei der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer weisen die Verkäufer oft darauf hin, das verkaufte Grundstück habe einen Minderwert, weil ein Vorkaufs-, Kauf- oder Rückkaufsrecht zugunsten einer Drittperson ins Grundbuch eingetragen sei. In der Regel handelt es sich bei dieser Argumentation jedoch um eine trügerische Hoffnung auf eine tiefere Steuerbelastung.

Beim Vorkaufsrecht räumt der Liegenschaftseigentümer einem Dritten (Vorkaufsberechtigter) das Recht ein, im Falle der Veräusserung seines Grundstücks diese Liegenschaft zu erwerben. Voraussetzung für die Rechtsausübung ist der Eintritt des Vorkaufsfalles, der von der vorkaufsberechtigten Person nicht beeinflusst werden kann. Beim Kaufrecht hingegen kann der Berechtigte durch einseitige Rechtsausübung gegenüber dem bisherigen Eigentümer das betreffende Grundstück käuflich erwerben. Das Rückkaufsrecht schliesslich gibt dem Verkäufer das Recht, seine verkaufte Liegenschaft zurückzukaufen.
In der Regel werden die drei erwähnten Rechte entschädigungslos eingeräumt. Dies bedeutet, der „belastete“ Eigentümer erhält kein Entgelt für die Einschränkung seiner Freiheit zur Verfügung über sein Grundstück. Da ihm kein Geld zufliesst, kann folglich auch keine Einkommens- oder Grundstückgewinnsteuer erhoben werden. Die gleiche Regelung gilt, wenn der „belastete“ Eigentümer für die Rechtseinräumung eine Entschädigung erhält. Der objektive Wert der Liegenschaft wird nicht geschmälert, da der Eigentümer entweder von der berechtigten Person den dannzumaligen verkaufspreis erhält oder freiwillig auf einen möglichen höheren Verkaufspreis verzichtet hat.
Im Zusammenhang mit der Einräumung eines limitierten (d.h. der Preis wird bereits im heutigen Zeitpunkt festgelegt) Vorkaufs-, Kauf- oder Rückkaufsrechts sind allfällige Schenkungssteuern zu beachten, die in vielen fällen höher sind als die Grundstückgewinnsteuern (beispielsweise zwischen nicht verwandten Personen). Eine Schenkung wird in der Regel bei Vorliegen eines Missverhältnisses zwischen dem effektiven Verkehrswert der Liegenschaft und dem tatsächlich bezahlten Preis angenommen. Sofern die Differenz mindestens 20% beträgt, veranlagt der Kanton Zürich anstelle der Grundstückgewinnsteuer die Schenkungssteuer.
Vorkaufs-, Kauf- und Rückkaufsrechte sind auch dann rechtsgültig, wenn sie im Grundbuch nicht eingetragen sind. In diesen Fällen hat die berechtigte Person jedoch keinen dinglichen Anspruch, sondern lediglich ein obligatorisches Recht gegenüber dem veräussernden Eigentümer. Verkauft der Eigentümer an einen Dritten, ist diese Eigentumsübertragung rechtsgültig, und der ursprünglich Berechtigte kann lediglich Schadenersatz geltend machen. Obwohl der verkaufende Eigentümer die Schadenersatzzahlung aufgrund seines vertragswidrigen Verhaltens bezahlen muss, kann er diesen Betrag bei den Grundstückgewinnsteuern als Anlagekosten geltend machen.
Gesetzliche und vertragliche Vorkaufsrechte zugunsten der übrigen Miteigentümer und Gesamteigentümer schränken zwar den Eigentümer in seiner Verfügungsfreiheit ebenfalls ein, indem er den künftigen Käufer nicht mehr frei wählen kann. Sie führen jedoch ebensowenig zu einer objektiven Werteinbusse seines Liegenschaftsanteils.

* lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich