Was bei Sachmängeln zu tun ist
aus: HEV Schweiz aktuell

Gemäss Art. 184 Abs. 1 Obligationenrecht (OR) muss der Verkäufer dem Käufer den Kaufgegenstand übergeben und ihm das Eigentum daran verschaffen. Was so einfach klingt, hat manchmal seine Tücken. Denn die Kaufsache kann mit einem rechtlichen oder mit einem sachlichen Mangel beschwert sein. Der Traum vom schönen Heim oder vom unberührten Flecken Land kann leicht zum Alptraum werden, wenn das vermeintliche Traumobjekt Mängel aufweist.

Karl Neu kauft sich ein Haus im Grünen. Zwar muss das Haus noch gründlich renoviert werden, doch Karl Neu hat alle Einzelheiten mit dem Verkäufer Hermann Prahl vertraglich festgehalten. Besonderen Wert legt Karl Neu auf lichtdurchflutete Räume. Deshalb will er in jedem Raum, auch in den beiden Badezimmern, grosse Fenster einbauen lassen. Ausserdem ist ein direkter Zugang von der Küche auf die Terrasse vorgesehen. Nur weil ihm der Verkäufer Prahl zugesichert hat, dass der gewünschte Umbau problemlos gemacht werden kann, hat er sich zum Kauf entschlossen.
Als Karl Neu das Haus beziehen will, stellt er fest, dass keines der beiden Badezimmer ein Fenster aufweist. Auch der Terrassenzugang ist zugemauert. Wie er von Hermann Prahl erfährt, hat die schlechte Bausubstanz des alten Hauses grössere bauliche Veränderungen nicht zugelassen. Karl Neu ist sehr enttäuscht, zumal ihm Hermann Prahl bei Vertragsunterzeichnung versichert hatte, dass er an diesem Haus ein Leben lang Freude haben werde. Allein dafür will er Prahl haftbar machen. Was kann Karl Neu tun?

Die Sachmängelhaftung
Der Verkäufer Prahl ist auch dann haftbar, wenn er den Mangel (hier: die schlechte Bauqualität) nicht gekannt hat, sofern auch die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

Der Sachmangel muss im Zeitpunkt des Gefahrenübergangs vorliegen: Ein Sachmangel besteht beispielsweise dann, wenn vom Verkäufer zugesicherte Eigenschaften, die für den Käufer kaufentscheidend waren, nicht vorliegen. Aber auch das Nichtvorhandensein von Eigenschaften, die der Käufer stillschweigend voraussetzen darf, kann einen Mangel darstellen. Im vorliegenden Fall besteht der Mangel in der Zusicherung des Verkäufers Prahl, dass sich der Umbau dank der guten Bausubstanz problemlos realisieren lässt. Das war für Karl Neu kaufentscheidend. Hätte er gewusst, dass sich das Haus wegen der schlechten Bausubstanz nicht wie vorgesehen umbauen lässt, hätte er das Haus nicht gekauft.

Die Unkenntnis des Käufers über den Mangel im Zeitpunkt des Vertragsschlusses: Karl Neu kannte den Mangel im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung nicht.

Die Nichtgenehmigung des Mangels durch den Käufer: Karl Neu bezieht das Haus erst gar nicht. Eine Genehmigung des Mangels liegt sicher nicht vor.

Keine vertragliche Wegbedingung der Mängelhaftung: Im vorliegenden Fall weist der Kaufvertrag keine Wegbedingungsklausel auf.

Achtung: Die Aussage "an diesem Haus werden Sie lange Freude haben" gilt als so genannte Anpreisung und bleibt ohne rechtliche Konsequenzen.

Ansprüche des Käufers
Karl Neu muss den Mangel dem Verkäufer Prahl sofort melden (sog. Mängelrüge, Art. 201 OR). Wird diese Mängelrüge versäumt, gilt die Kaufsache als genehmigt. Nachdem Karl Neu den Mangel gerügt hat, stehen ihm von Gesetzes das Recht auf Wandelung (Art. 205 und 207ff OR) oder das Recht auf Minderung (Art. 205 OR) zu.
Kurt Neu wird wohl von seinem Recht auf Wandelung Gebrauch machen. Damit gibt er das Haus zurück und erhält dafür sein Geld wieder. Ausserdem ist eine Schadenersatzzahlung für weiteren Schaden zu prüfen. Der weitere Schaden kann z.B. darin bestehen, dass Karl Neu seine günstige Wohnung gekündigt hat und jetzt, da er nicht ins Haus ziehen kann, eine teure Wohnung mieten muss. Für den weiteren Schaden haftet der Verkäufer nur, wenn er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft.

Verwirkung und Verjährung
Die Mängelrechte verwirken, wenn sie nicht unmittelbar nach Erhalt der Kaufsache wahrgenommen werden (Art. 201 OR). Bei versteckten Mängeln muss die Mängelrüge spätestens innert der Verjährungsfrist erfolgen. Wichtig: Mängel sofort schriftlich rügen und genau bezeichnen. Die Formulierung "die Ausführung entspricht nicht meinen Vorstellungen" genügt nicht!
Die Mängelrechte verjähren innert 5 Jahren nach Erwerb des Eigentums. Diese Reglung ist nicht nur auf Gebäudemängel, sondern gemäss Bundesgericht auch auf unbebaute Grundstücke anwendbar. Bei einer absichtlichen Täuschung durch den Verkäufer wird die Verjährungsfrist auf 10 Jahre ausgedehnt.