Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache nur mit schriftlicher Zustimmung
aus: HEV Schweiz aktuell

Mieter sind verpflichtet, die Mietwohnung - von normaler Abnützung abgesehen - im gleichen Zustand zurückgeben, in dem sie sie übernommen haben. Damit sind bauliche Veränderungen zwar nicht grundsätzlich ausgeschlossen, eine Zustimmung des Vermieters ist indessen zwingend nötig. Zudem ist dringend zu empfehlen, eine genaue schriftliche Vereinbarung zu treffen.

Für Unterhaltsarbeiten an der Mietwohnung ist grundsätzlich der Vermieter zuständig. Der Mieter ist nur in zwei Fällen verpflichtet, Unterhaltsarbeiten auf eigene Kosten ausführen zu lassen: einerseits muss er Mängel, die er selbst verschuldet hat, unabhängig von deren Grösse beheben lassen und andererseits muss er für den so genannten kleinen Unterhalt aufkommen. Zu weitergehenden Änderungen oder Erneuerungen ist der Mieter grundsätzlich nicht berechtigt, denn laut Mietrecht muss die Wohnung bei Mietende in dem Zustand zurückgegeben werden, in welchem sie übernommen wurde. Die normale wohn- und altersbedingte Abnützung der Mietsache geht zu Lasten des Vermieters.

Ausnahmen vom Grundsatz
Das Gesetz sieht vor, dass der Mieter Änderungen und Erneuerungen an der Mietsache vornehmen kann, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat. Derartige Änderungen und Erneuerungen müssen vom Mieter fachgerecht ausgeführt werden und das Mietobjekt darf dabei keinen Schaden nehmen.

Schriftliche Zustimmung unabdingbar
Für Änderungen/Erneuerungen benötigt der Mieter die schriftliche Zustimmung des Vermieters. Vom Formerfordernis der schriftlichen Zustimmung können die Vertragsparteien nicht abrücken. Fehlt dem Mieter die schriftliche Zustimmung, so kann der Vermieter die Wiederherstellung des alten Zustandes, während der Dauer des Mietverhältnisses oder bei der Rückgabe der Mietsache, verlangen und zwar ohne eine Entschädigungspflicht. Der Mieter hat die schriftliche Zustimmung zum vorneherein einzuholen. Unterlässt er dies, trägt er allein das Risiko, dass ihm der Vermieter im nachhinein die Zustimmung verweigert. Ob der Vermieter eine entsprechende Bewilligung erteilen will, liegt allein in seinem Ermessen. Gegen deren Verweigerung stehen dem Mieter keine Rechtsbehelfe zur Verfügung. Der Vermieter muss eine allfällige Bewilligungsverweigerung auch nicht begründen. Der Vermieter kann die Zustimmung generell (der Mieter kann Änderungen/Erneuerungen nach seinem Belieben vornehmen) oder für ein konkretes Projekt erteilen.

Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands
Ohne schriftliche Zustimmung riskiert der Mieter, dass ihm der Vermieter die Weiterführung der Arbeiten (gerichtlich) untersagt bzw. jederzeit die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verlangt, weil der Mieter in einem derartigen Fall den Vertrag verletzt. Eine Vertragsverletzung liegt auch dann vor, wenn der Mieter zwar über die schriftliche Zustimmung des Vermieters verfügt, die bewilligten Arbeiten aber nicht fachmännisch ausführt. In beiden Fällen liegt eine Sorgfaltspflichtverletzung vor, die den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Hat der Mieter Änderungen/Erneuerungen an der Mietsache mit der schriftlichen Einwilligung des Vermieters vorgenommen, ist er zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nur dann verpflichtet, wenn die Parteien dies ausdrücklich schriftlich vereinbart haben. Es muss sich dabei um eine Vereinbarung handeln, die nicht nur vom Vermieter, sondern auch vom Mieter unterzeichnet wird. Eine einseitige Erklärung des Vermieters ist nicht ausreichend.

Frage der Entschädigung
Weist das Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses dank der Erneuerung oder Änderung, welcher der Vermieter schriftlich zugestimmt hat, einen erheblichen Mehrwert auf, so kann der Mieter dafür eine entsprechende Entschädigung verlangen. Liegt keine schriftliche Zustimmung vor, schuldet der Vermieter keine Entschädigung und zwar auch dann nicht, wenn keine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes vereinbart wurde. Als Mehrwert können nur Einrichtungen und Änderungen angesehen werden, die der Mietsache von allgemeinem Nutzen sind; luxuriöse oder aussergewöhnliche Einrichtungen schaffen grundsätzlich keinen Mehrwert.