Bedeutung und Festsetzung der Wertquoten im Stockwerkeigentum
* Cornel Tanno

Die Wertquote ist eine abstrakte Verhältniszahl, die den Umfang der Rechtsposition des einzelnen Stockwerkeigentümers im Vergleich zu den anderen am gemeinsamen Rechtsobjekt Beteiligten rechnerisch ausdrückt. Die Wertquote fixiert zahlenmässig das Ausmass der Beteiligung des Stockwerkeigentümers am gesamten, sowohl Rechte und Pflichten umfassenden Rechtsinhalt des Miteigentums.
Massgebender Zeitpunkt für die erstmalige Festsetzung der Wertquoten ist der Begründungsakt. Die Wertquoten müssen also spätestens im Zeitpunkt der Eintragung des Stockwerkeigentums im Grundbuch definitiv feststehen. Der Nenner des Wertquotenbruchs muss dabei immer in Hundertsteln oder Tausendsteln des Wertes der Liegenschaft angegeben werden.
Das Gesetz enthält keine Vorschriften darüber, wie die Wertquoten zu berechnen sind und welche Faktoren dabei von Bedeutung sein sollen. Die Stockwerkeigentümer können somit das Wertverhältnis ihrer Anteile und die Methoden zur Ermittlung in eigener Kompetenz festlegen. Die Wertquoten müssen nicht einmal dem wirtschaftlichen Wert der Anteile entsprechen, die den einzelnen Beteiligten zu Sonderrecht zugeschieden sind.
Da die Wertquoten in verschiedener Hinsicht erhebliche Bedeutung zukommt, ist bei deren Berechnung zweifellos besondere Sorgfalt angezeigt. Da exakte Methoden zur Berechnung der Wertquoten nicht bestehen, spielt die persönliche Erfahrung bei der Schätzung wertbestimmender Faktoren (wie z.B. Lage der Stockwerkeinheit, Aussicht, Lärmimmissionen) eine grosse Rolle. Daneben sind aber vorwiegend objektive Faktoren von Bedeutung; zu nennen sind Flächen- oder Rauminhalte.
In der Literatur sind einige Methoden zur Berechnung der Wertquoten entwickelt worden, doch lassen sich diese kaum je direkt anwenden, weil die mitbestimmenden Faktoren sehr verschieden sind. Es empfiehlt sich deshalb, in schwierigen Fällen einen Sachverständigen beizuziehen.

* lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich