Stehen Fenster im Miteigentum oder im Sonderrecht?
* Cornel Tanno

Gerade bei den Fenstern bereitet die Abgrenzung von gemeinschaftlichem Miteigentum und Sonderrecht und die damit verbundene Kostentragung Mühe. Denn einerseits gehört dem Grundsatz nach der Innenbereich des Stockwerkeigentums dem einzelnen Stockwerkeigentümer, der Aussenbereich jedoch allen gemeinsam. Sobald die Fenster einen grossen Anteil ausmachen, wie dies Schaufenster oder Fensterfassaden tun, so sind sie zur Fassade zu zählen, die zum gemeinschaftlichen Eigentum zählt. Aus praktischer Sicht dürfte die Einräumung des Sonderrechts an Schaufenstern zugunsten eines Ladenbesitzers zulässig sein und wird von der Lehre befürwortet. Die Nutzung zu Sonderrecht entbindet keinesfalls der Verantwortung, sich dem Willen der Gemeinschaft bezüglich Gestaltung und Aussehen zu unterziehen. Insbesondere kann damit eine störende oder unerwünscht auffällige äussere Gestaltung der Schaufenster durch die Mehrheit der Gemeinschaft verhindert werden.
Gewöhnliche Fenstereinheiten können zu Sonderrecht ausgeschieden werden, unterliegen aber jedenfalls dem gestaltenden Einfluss der Gemeinschaft, da die Fassade und das äussere Erscheinungsbild zwingend dem Willen der Stockwerkeigentümergemeinschaft unterstehen. Spricht sich das Stockwerkeigentümerreglement bezüglich den gewöhnlichen Fenstern nicht aus, so ist nur klar, dass Gestalt und Aussehen von der Gemeinschaft bestimmt werden. Also muss sich jeder einzelne dem Willen aller bezüglich Grösse und Art unterziehen, um eine äusserliche Einheit zu bilden. Will ein einzelner aber Panzerverglasung, der andere einfache Verglasung und ist äusserlich kein Unterschied erkennbar, so darf in diesem engen Rahmen jeder für sich die geeignete Lösung treffen, deren Finanzierung selbstverständlich auch dem einzelnen obliegt.
Abschliessend ist nochmals hervorzuheben, dass die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes zwingend dem gemeinschaftlichen Willen obliegt. Im allgemeinen gilt jedoch die gesetzliche Vermutung, dass die weder im Gesetz noch im Reglement erwähnten Gebäudeteile zu Sonderrecht ausgeschieden sind (Artikel 712b Absatz 3 des Zivilgesetzbuches).

* lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich