Der befristete und der unbefristete Mietvertrag

1. Der befristete Mietvertrag
Beim befristeten Mietvertrag wird das Vertragsende bereits beim Abschluss des Vertrages festgelegt. Mit der nachfolgenden Formulierung wird festgehalten, dass es sich um einen befristeten Vertrag handelt:
„Dieser Vertrag ist unkündbar und endigt ohne weiteres am 31. September 2002."
Zu vermeiden sind in diesem Zusammenhang Formulierungen wie „feste Vertragsdauer bis …", da sich diese im Kontext des Mietvertrages als „Vereinbarung" eines unbefristeten Mietverhältnisses mit Mindestdauer herausstellen könnten.
Weil das Vertragsende bereits bei Vertragsschluss bekannt ist, müssen weder der Vermieter noch der Mieter den Vertrag kündigen. Auch bei einem befristeten Mietvertrag kann jedoch eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragt werden, wenn die Beendigung des Mietvertrages für den Mieter eine Härte bedeutet. Ein Erstreckungsgesuch muss spätestens 60 Tage vor Ablauf des Vertrages bei der zuständigen Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse eingereicht werden.

2. Der unbefristete Mietvertrag
Der unbefristete Mietvertrag zeichnet sich dadurch aus, dass die Vertragsdauer nicht zum vornherein festgelegt wird. Der Vertrag gilt, bis er von einer der beiden Parteien gekündigt wird. Der unbefristete Mietvertrag kann jederzeit unter Beachtung der Kündigungsfrist sowie des Kündigungstermins aufgelöst werden.
Regeln die Parteien nicht, mit welcher Frist auf welchen Termin hin gekündigt werden darf, so gilt nach dem Gesetz folgende Regelung:
Sofern ein ortsüblicher Termin existiert, kann das Mietverhältnis mit einer Frist von 3 Monaten (bei Geschäftsräumen: 6 Monaten) auf diesen Termin gekündigt werden. In der Stadt Zürich sind die ortsüblichen Kündigungstermine 31. März sowie 30. September. In einigen Bezirken des Kantons Zürich gilt der 30. Juni ebenfalls als ortsüblicher Termin.

3. Der Vertrag mit Mindestvertragsdauer
In der Praxis verbreitet sind Verträge mit einer Mindestmietdauer. Während der Mindestmietdauer ist das Mietverhältnis unkündbar. Im Unterschied zum befristeten Mietverhältnis läuft der Vertrag aber nach Ablauf der Mindestdauer weiter und zwar als unbefristeter Mietvertrag. Es muss somit auch kein neuer Vertrag ausgehandelt werden. Der Vertrag kann frühestens auf den Ablauf der Mindestvertragsdauer gekündigt werden.

Beispiel einer Formulierung:
„Das Mietverhältnis kann unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten auf Ende März und Ende September gekündigt werden, jedoch frühestens auf 30. September 2004."

4. Der befristete Vertrag mit Verlängerungsoption
Geschäftsmietverträge enthalten oft eine Optionsklausel, in welcher dem Mieter das Recht eingeräumt wird, den Mietvertrag durch eine entsprechende Erklärung an den Vermieter um eine bestimmte Dauer zu verlängern. Das Optionsrecht muss in der Regel eine bestimmte Zeit vor Ablauf des befristeten Vertrages bzw. vor Ablauf der Mindestmietdauer ausgeübt werden. Macht der Mieter fristgerecht von seinem Optionsrecht Gebrauch, verlängert sich der Vertrag oder die Mindestvertragsdauer um die in der Optionsklausel festgelegte Dauer.

Beispiel einer Optionsklausel:
„Der Mietvertrag begann am 1. April 2000. Das Mietverhältnis wurde für eine Vertragsdauer von fünf Jahren abgeschlossen und endet somit ohne weiteres am 31. März 2005. Der Vermieter räumt dem Mieter das Recht ein, den Mietvertrag nach Ablauf dieser Vertragsdauer für eine weitere Dauer von 5 Jahren, d.h. bis zum 31. März 2010, zu verlängern. Die Ausübung des Optionsrechtes ist dem Vermieter bis spätestens 30. September 2004 mitzuteilen."